Tassazione affitti 2019: le regole attuali e cosa potrebbe cambiare nel 2020

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Tassazione affitti 2019, le attuali regole ed agevolazioni per gli affitti lunghi e brevi potrebbero cambiare nel 2020: cedolare secca del 10% e del 21% sulle locazioni commerciali necessitano di proroga.

Tassazione affitti 2019: le regole attuali e cosa potrebbe cambiare nel 2020

Tassazione affitti 2019 a più vie: sono diverse le regole applicate alle locazioni di lunga durata, agli affitti brevi o alle locazioni commerciali.

I redditi derivanti dall’affitto di immobili seguono due differenti regimi di tassazione: la cedolare secca con le due aliquote agevolate del 10% o del 21% o l’Irpef, con le cinque aliquote applicate ai cinque diversi scaglioni di reddito.

È indubbio che tra le due modalità di tassazione sugli affitti sia la cedolare secca quella con maggiore appeal, anche se non bisogna farsi ingannare dall’aliquota ridotta e ricordarsi che la convenienza deve esser valutata caso per caso.

Nonostante le insidie, desta non poca preoccupazione il fatto che le regole sulla tassazione degli affitti potrebbero essere stravolte nel 2020: sia la cedolare secca del 10% che la cedolare secca del 21% sugli affitti commerciali arriveranno a naturale scadenza al 31 dicembre 2019. Sarà la Legge di Bilancio a dire l’ultima parola.

Prima di analizzare le novità, riepiloghiamo di seguito quali sono le modalità di tassazione degli affitti nel 2019 per le locazioni lunghe e per gli affitti brevi.

Tassazione affitti 2019: le regole attuali per le locazioni lunghe, brevi e commerciali

A fare concorrenza alla tassazione Irpef c’è la cedolare secca, regime sostitutivo opzionale applicato sia ai redditi derivanti dagli affitti lunghi, a quelli di breve durata o alle locazioni commerciali.

Gli ultimi dati disponibili, relativi alle dichiarazioni dei redditi 2018, evidenziano come il regime di tassazione sostitutivo Irpef resti tra i favoriti di chi concede un immobile il locazione.

Accanto all’applicazione di un’aliquota d’imposta ridotta, chi esercita l’opzione per la tassazione con cedolare secca non paga l’imposta di registro e l’imposta di bollo ed il canone annuo d’affitto non si cumula con il totale dei redditi prodotti.

Nel 2017, sono stati 2,4 milioni i soggetti che hanno esercitato l’opzione per la tassazione degli affitti con la cedolare secca, con un +11,5% rispetto all’anno precedente e per un ammontare imponibile pari a 14,4 miliardi di euro (+8,1% in caso di cedolare secca al 21% e +21,4% in caso di cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato).

La convenienza è evidente per i contratti a canone concordato 3+2, transitori o per studenti, per i quali è possibile beneficiare di una tassazione sul 10% del reddito annuo derivante dall’affitto.

Anche per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, e anche nel caso di affitto tramite AirBnB, è possibile beneficiare della tassazione sostitutiva Irpef del 21%.

La nuova tassazione agevolata è una delle “vie” per spiegare il motivo dell’incremento degli affitti brevi che, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, sono tra i preferiti dei proprietari di immobili, soprattutto nelle grandi città.

Ed ancora, la tassazione sugli affitti è stata interessata da un’ulteriore importante novità: a partire dal 1° gennaio 2019 si può scegliere di aderire alla cedolare secca del 21% anche per le locazioni commerciali.

Tipologia di locazioneTassazione agevolata
Affitti immobili abitativi Cedolare secca del 21%
Affitti abitativi a canone concordato Cedolare secca del 10%
Affitti brevi (durata fino a 30 giorni) Cedolare secca del 21%
Affitti commerciali Cedolare secca del 21%

Non bisogna però farsi ingannare: non sempre la cedolare secca conviene e sarà necessario valutare caso per caso quali vantaggi prevede.

Per effetto del sistema di tassazione progressivo previsto dall’Irpef, la cedolare secca converrà in misura maggiore ai contribuenti con reddito elevato.

Il rischio di modifiche alla tassazione degli affitti dal 2020

In Italia niente è certo, soprattutto quando si parla di Fisco ed agevolazioni. Così è anche per la tassazione degli affitti, per le quali il 2020 potrebbe essere un anno di novità non certo favorevoli.

Sono due i regimi agevolativi a rischio stop:

  • la cedolare secca del 10% per gli affitti a canone concordato arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019. Dal 2020, salvo proroghe, l’aliquota agevolata tornerà nella misura originaria è sarà pari al 15%;
  • la cedolare secca commerciale del 21%, introdotta a partire dal 1° gennaio 2019, si applica esclusivamente per l’anno in corso. C’è il serio rischio che la misura non venga prorogata al 2020.

Di novità si parlerà anche per gli affitti brevi: si attende l’attuazione operativa di quella che è stata definita come una vera e propria stretta alle locazioni turistiche, introdotta con il Decreto Crescita.

Negli annunci d’affitto sarà obbligatorio indicare il codice identificativo e, grazie alla banca dati condivisa tra Ministero dell’Interno, Agenzia delle Entrate e Comuni, sarà attuata una nuova fase di verifica sulla corretta tassazione degli affitti, oltre che sul pagamento della tassa di soggiorno.

C’è però qualcosa che stride: se da un lato è ancora alta la percentuale di affitti in nero ed aumentano le misure per contrastare il fenomeno, non sarebbe certo una buona notizia la modifica delle regole previste ad oggi.

Si ricorda che la cedolare secca è stata introdotta con l’obiettivo di ridurre il fenomeno dell’evasione sulle locazioni e, un eventuale modifica in chiave riduttiva nel 2020 sarebbe, a parere di chi scrive, totalmente insensata.

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