Calcolo IMU 2021: come fare? Istruzioni e esempio numerico

IMU 2021: come fare il calcolo? In vista della scadenza dell'acconto del 16 giugno, ecco come calcolare l'imposta dovuta ed un utile esempio numerico. Ulteriori istruzioni arrivano dal MEF, con le FAQ pubblicate in data 8 giugno.

Calcolo IMU 2021: come fare? Istruzioni e esempio numerico

IMU 2021: come fare il calcolo dell’acconto?

Con l’avvicinarsi della scadenza del 16 giugno relativa alla prima rata dell’IMU 2021, vediamo di seguito come calcolare l’imposta dovuta.

L’appuntamento con l’IMU è uno dei più importanti del mese, e con le FAQ pubblicate l’8 giugno 2021 il Dipartmento delle Finanze del MEF ha fornito ulteriori istruzioni per il calcolo dell’imposta dovuta.

Per calcolare l’acconto IMU 2021 bisogna partire dalla base imponibile dell’immobile, alla quale bisognerà poi applicare l’aliquota specifica fissata per la fattispecie di riferimento.

Non cambiano le regole da tenere a mente: per calcolare l’acconto IMU dovuto entro la scadenza del 16 giugno 2021 è necessario prendere come riferimento le aliquote approvate dal proprio Comune lo scorso anno.

In sede di versamento del saldo, entro il 16 dicembre, bisognerà invece determinare l’importo dovuto sulla base del nuovo regolamento e, eventualmente, versare la quota dovuta a conguaglio.

Come indicato dal MEF con le FAQ dell’8 giugno 2021, per calcolare l’acconto bisognerà tener conto delle effettive condizioni soggettive e oggettive dell’immobile intervenute nel corso del primo e del secondo semestre.

Per gli immobili acquistati, ad esempio, il 1° giugno 2021, la prima rata IMU da pagare entro il 16 giugno dovrà essere proporzionata a 1 mese di possesso, e non bisognerà pagare il 50 per cento dell’imposta dovuta sui 7 mesi complessivi.

Facciamo quindi il punto nelle righe che seguono sulle istruzioni per il calcolo IMU 2021, con un utile esempio numerico.

Calcolo IMU 2021, come calcolare l’acconto in scadenza il 16 giugno: istruzioni ed esempio numerico

L’introduzione della nuova IMU che a partire dallo scorso anno accorpa anche la TASI, non ha cambiato le regole per il calcolo dell’imposta dovuta da tutti coloro che non rientrano nei casi di esenzione.

Vediamo quindi, innanzitutto, qual è la formula per calcolare l’IMU 2021.

Come già avvenuto negli scorsi anni, per il calcolo IMU 2021 bisognerà avere a disposizione i seguenti dati:

  • rendita catastale;
  • coefficiente dell’immobile;
  • aliquota stabilita dal Comune.

Ovviamente bisognerà poi considerare eventuali esenzioni o riduzioni stabilite dal proprio Comune. Resta esente dall’IMU l’abitazione principale, ad eccezione di quelle di lusso.

Calcolo IMU 2021: come determinare la base imponibile

Per calcolare l’IMU è necessario partire dalla base imponibile, alla quale bisognerà applicare l’aliquota stabilita dal Comune.

Per calcolare la base imponibile ai fini dell’acconto IMU 2021 bisogna considerare le diverse regole previste per i fabbricati iscritti in catasto, per le aree fabbricabili e per i terreni agricoli.

Partendo dai fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori (coefficienti catastali):

Categoria catastaleCoefficienteTipologia di immobile
Da A/1 a A/11 (escluso A/10) 160 abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi
A10 80 Uffici o studi privati
Da B1 a B8 140 Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli
C/1 55 Negozi e botteghe
C/2, C/6, C7 160 Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie
C/3, C/4, C/5 140 Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari
Da D/1 a D/10 (escluso D/5) 65 Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura ed ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi ..

Per calcolare l’IMU 2021 bisogna quindi calcolare la base imponibile, determinata secondo la seguente formula:

Rendita Catastale + 5% x coefficiente catastale.

Per quel che riguarda le aree fabbricabili, la base imponibile è invece costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici) considerando i seguenti elementi:

  • zona territoriale di ubicazione;
  • indice di edificabilità;
  • destinazione d’uso consentita;
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Per quanto riguarda invece i terreni agricoli e non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’importo del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

IMU 2021: come calcolare l’acconto. Esempio numerico

Riepilogando, per calcolare l’importo dovuto a titolo di IMU bisognerà applicare alla base imponibile l’aliquota prevista dal proprio Comune.

Passiamo dalla teoria alla pratica con un utile esempio numerico.

Prendiamo ad esempio il caso del Signor Bianchi, contribuente possessore di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di euro 600,00.

Per il calcolo IMU 2021 bisognerà procedere nella seguente modalità:

  • rivalutazione del 5 per cento della rendita catastale > 600 + 5 per cento > 630,00 euro;
  • applicazione del coefficiente catastale > 630,00*160 > 100.800;
  • applicazione aliquota IMU > 100.800*10.6% > 1.068,48 euro.

In sede di versamento dell’acconto IMU 2021, nel caso di immobili posseduti per l’intera annualità bisognerà pagare la metà del totale dovuto, salvo eventuale conguaglio da pagare con il saldo di dicembre in base alle nuove aliquote deliberate dal Comune.

Calcolo acconto IMU 2021 in base alle effettive condizioni dell’immobile: le istruzioni del MEF

Non sempre si applica la regola “semplificata” sopra esposta, che prevede il versamento del 50 per cento del totale dell’IMU calcolata in base ai criteri ordinari.

Come evidenziato con le FAQ dell’8 giugno 2021, il calcolo dell’IMU per il 2021 dovrà essere effettuato separatamente per acconto e saldo, individuando le effettive condizioni soggettive e oggettive dell’immobile intervenute nel corso di ciascun semestre.

Sulla base del combinato disposto dei commi 761 e 762 dell’art. 1 della legge n. 160
del 2019
:

  • l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso;
  • il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.

Se si prende ad esempio un immobile acquistato il 1° giugno 2021, la prima rata dell’IMU dovuta entro la scadenza del 16 giugno deve essere proporzionata a 1° mese di possesso e non deve essere parametrata al 50 per cento del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.

Calcolo IMU 2021: le aliquote

Dopo aver analizzato quali sono le istruzioni per determinare l’importo dell’imposta dovuta, soffermiamoci in breve sulle aliquote previste.

È lo Stato a stabilire, per ogni fattispecie, l’aliquota IMU standard. I comuni hanno la possibilità di aumentarla o diminuirla, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge nazionale.

Di seguito una tabella fornita dal MEF con le aliquote e le regole previste per ciascuna fattispecie:

fattispecienorma di riferimentoaliquota stabilita dalla leggealiquota minima che può essere stabilita dal comunealiquota massima che può essere stabilita dal comuneex maggiorazione Tasi (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019)
abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 art. 1, c. 740, L. n. 160/2019 Esente Esente Esente non previsto
abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (* si applica una detrazione di euro 200) art. 1, c. 748, L. n. 160/2019 0,5 per cento * 0 0,6 per cento* non previsto
fabbricati del gruppo catastale D art. 1, c. 753, L. n. 160/2019 0,86 per cento (0,76 per cento riservato allo Stato) 0,76 per cento 1,06 per cento non previsto
fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) art. 1, c. 751, L. n. 160/2019 0,1 per cento (esenti dal 2022) 0 0,25 per cento (esenti dal 2022) non previsto
fabbricati rurali strumentali art. 1, c. 750, L. n. 160/2019 0,1 per cento 0 0,1 per cento non previsto
altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali) art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 per cento 0 1,06 per cento 1,14 per cento
aree fabbricabili art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 per cento 0 1,06 per cento 1,14 per cento
Terreni agricoli (se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758, legge n. 160/2019) art. 1, c. 752, L. n. 160/2019 0,76 per cento 0 1,06 per cento non previsto

A determinare le aliquote IMU è quindi il Consiglio comunale, con delibera che deve essere:

  • approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento;
  • pubblicata sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

Si ricorda infine che dal 2021 i comuni potranno diversificare le aliquote IMU esclusivamente per i casi che verranno indicati con apposito decreto del MEF. Le limitazioni al potere di diversificazione opereranno, però, solo dopo la data di adozione del decreto e quindi eventualmente anche successivamente all’anno d’imposta in corso.

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