Bonus prima casa, novità: proroga dei termini per vendere, comprare e cambiare residenza

Proroga ampia per il bonus prima casa: il Decreto Liquidità congela fino al 31 dicembre 2020 le scadenze legate alla fruizione delle agevolazioni.

Sono sospesi dal 23 febbraio 2020 i termini per il trasferimento della residenza, per l’acquisto di una nuova abitazione nel caso di cessione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa e per la vendita dell’immobile posseduto per chi ha comprato una nuova abitazione principale

La novità, già preannunciata dal MEF, è parte dell’ampio pacchetto di novità fiscali previste dal Decreto Liquidità, approvato dal Governo il 6 aprile 2020.

Una misura finalizzata ad evitare che le restrizioni introdotte per l’emergenza coronavirus, unite al periodo di oggettiva difficoltà del mercato immobiliare, portino alla revoca del bonus prima casa.

In una situazione di stand-by e di difficoltà negli spostamenti, sono diversi i beneficiari del bonus prima casa che, dopo la vendita dell’abitazione principale prima dei 5 anni, hanno denunciato la difficoltà nel riacquisto entro i termini di legge.

Stessa situazione per chi ha acquistato un secondo immobile da adibire ad abitazione principale ed è obbligato a vendere la prima casa entro 12 mesi e per chi, dopo l’acquisto dell’immobile, è tenuto per legge a trasferirvi la residenza entro il termine di 18 mesi.

Bonus prima casa, le novità del Decreto Liquidità: proroga dei termini per vendere, comprare e cambiare residenza

Era stato il MEF, in una delle FAQ relative al Decreto Cura Italia, ad anticipare novità in merito ai termini legati alla fruizione del bonus prima casa. Una delle ultime bozze del Decreto Liquidità, approvato il 6 aprile 2020 ma del quale siamo ancora in attesa del testo ufficiale, conferma il congelamento delle scadenze.

Sono quattro i termini sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020:

• la scadenza di 18 mesi dalla data di acquisto dell’abitazione principale per il trasferimento della residenza;
• la scadenza di 12 mesi entro la quale chi ha venduto l’immobile acquistato con il bonus prima casa prima dei 5 anni deve procedere con l’acquisto di una nuova abitazione principale;
• la scadenza di 12 mesi entro la quale il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire a prima casa deve procedere con la vendita dell’abitazione in suo possesso;
• la scadenza di 12 mesi prevista per il riacquisto della prima casa ai fini della fruizione del credito d’imposta sull’imposta di registro pagata.

Come già evidenziato in un precedente articolo, si ricorda che l’attuale normativa prevede:

• la possibilità di vendere la prima casa anche prima dei 5 anni, a condizione si provveda, entro un anno, all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale;
• la possibilità di acquistare una “nuova” prima casa con l’impegno a vendere la casa di cui si è già in possesso entro un anno;
• la possibilità di detrarre come credito d’imposta l’imposta di registro versata per la prima casa, qualora, entro un anno, si proceda al riacquisto della nuova abitazione principale.

Il Decreto Liquidità, considerando lo stallo del mercato immobiliare, congela quindi i termini di cui sopra, sospendendo le scadenze previste nel periodo dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

La “conta” dei mesi a disposizione decorrerà quindi a partire dal prossimo anno, per evitare che chi ha venduto casa prima dei 5 anni e chi non ha concluso la vendita dell’immobile posseduto si trovi a dover versare le imposte precedentemente scontate dal bonus prima casa.

La sospensione ricomprende, come già anticipato, anche il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza.

Bonus prima casa, l’importanza della proroga dei termini per il riacquisto nel caso di vendita prima dei 5 anni e per il trasferimento

La sospensione delle attività produttive e l’invito del Governo a restare a casa e limitare gli spostamenti ha evidenziato sin da subito la necessità di una proroga immediata dei termini legati alla fruizione del bonus prima casa.

Una scelta di buon senso, oltre che necessaria. Il problema dell’impossibilità di rispettare le scadenze ordinarie riguarda non solo chi ha venduto la prima casa prima del termine di 5 anni, e che è obbligato all’acquisto di una nuova abitazione entro il termine di un anno.

Chi acquista la prima casa accedendo alle agevolazioni fiscali è obbligato a trasferire la residenza nell’immobile entro il termine di 18 mesi. Anche in tal caso, in caso di trasferimento successivo, si decade dal beneficio del bonus prima casa e si è obbligati al versamento delle imposte.

Ricordiamo che le agevolazioni riconosciute con il bonus prima casa consistono nelle seguenti misure:

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolto ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;

• Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;

• Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro. In base a quanto stabilito per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;

• Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Nel caso di decadenza dal bonus prima casa è necessario procedere con il versamento della differenza tra imposta di registro versata ed imposta ordinaria, più una sanzione del 30% e gli interessi di mora.

Se la cessione è soggetta ad IVA è inoltre dovuta la differenza dell’imposta non versata, anche in tal caso maggiorata di sanzione del 30% ed interessi di mora.

Un vero e proprio salasso, evitato grazie alle novità previste dal Decreto Liquidità e alla sospensione fino a fine anno dei termini di decadenza.