Bonus “prima casa” solo se l’immobile riacquistato è adibito ad abitazione principale

Il contribuente che, entro 5 anni dall’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa”, lo trasferisce a titolo oneroso o gratuito, conserva detti benefici solo se entro un anno dall’alienazione dello stesso proceda all’acquisto di un altro immobile e lo destina concretamente a propria abitazione principale.

È questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 30527/2023.

Bonus “prima casa”, immobile riacquistato e abitazione principale: un caso pratico

Nel caso in esame la Commissione Regionale, riformando la sentenza di primo grado, ha rigettato il ricorso introduttivo proposto dai contribuenti avverso l’avviso di liquidazione delle maggiori imposte nonché degli interessi e sanzioni pertinenti, dovute in seguito alla decadenza dell’agevolazione prevista per l’acquisto della “prima casa”.

In particolare la CTR, preso atto della effettiva rivendita della “prima casa” dei contribuenti entro un quinquennio dall’acquisto, non esisteva la prova - che i contribuenti avrebbero dovuto fornire - della realizzazione entro un anno della loro nuova “prima casa” e del loro trasferimento in tale nuova abitazione, circostanza necessaria a giustificare, secondo i principi fissati dalla Corte Costituzionale, la “eccezione alla regola della decadenza” dai benefici fiscali ottenuti in occasione dell’acquisto della loro “prima casa”.

Avverso la decisione hanno opposto ricorso i contribuenti, che la Corte di Cassazione ha respinto.

Il riconoscimento delle cosiddette agevolazioni “prima casa” è subordinato dall’articolo 1, nota II-bis, comma 1, Parte I, Tabella allegata al DPR n. 131 del 1986 - oltre al fatto che l’acquirente dell’immobile non sia titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare e che non sia titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni fiscali - altresì al trasferimento entro 18 mesi della residenza del contribuente nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato.

Il comma 4 della citata nota II-bis prevede la decadenza dal beneficio in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, a meno che il contribuente:

“entro un anno dall’alienazione dell’immobile ... proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”

Pertanto, ai fini del mantenimento del beneficio in caso di alienazione dell’immobile acquistato non è sufficiente che il contribuente dichiari di voler stabilire la residenza del comune dove è ubicato l’immobile acquistato, essendo necessario che entro l’anno dall’alienazione acquisti altro immobile da adibire effettivamente a propria abitazione principale.

Bonus “prima casa”: dopo il riacquisto non è sufficiente la mera intenzione di residenza

In base al tenore letterale della citata disposizione la Corte di Cassazione ha affermato che il contribuente che ha venduto, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, l’immobile per il quale abbia usufruito dei benefici, e che acquisti un’altra abitazione entro un anno dall’alienazione, può conservare l’agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, non essendo sufficiente la mera intenzione di detta destinazione.

La disciplina dettata per il riacquisto dell’immobile trova la propria ratio nel fine di favorire l’acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, in favore di coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, e al contempo, evitare che l’agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto.

Conseguentemente, la Corte ha statuito che la decadenza dall’agevolazione prima casa, nell’ipotesi in cui il contribuente abbia trasferito, per atto a titolo oneroso o gratuito, l’immobile acquistato con l’agevolazione medesima prima del decorso del termine di 5 anni dalla data di acquisto, non è evitata qualora, entro un anno dall’alienazione di tale bene, proceda all’acquisto della sola nuda proprietà di un altro immobile (così Cass. Sez. 5, n. 17148/2018).

Allo stesso modo il contribuente decade dall’agevolazione nel caso in cui, entro un anno dall’alienazione del bene, proceda al conseguimento della sola prenotazione di un alloggio mediante subentro ad altro socio di una cooperativa (cfr. Cass. Sez. 5, n. 5353/2020).