Bonus prima casa, terreni edificabili fuori dall’agevolazione: non sono pertinenze

Rosy D’Elia - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Bonus prima casa, non è possibile beneficiare dell'agevolazione per la cessione di terreni destinati alla costruzione di un complesso residenziale: non possono essere considerati come pertinenze. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 234 del 9 aprile 2021.

Bonus prima casa, terreni edificabili fuori dall'agevolazione: non sono pertinenze

Bonus prima casa, la cessione di terreni edificabili destinati alla costruzione di un complesso residenziale non può rientrare nel campo dell’applicazione dell’agevolazione. Non è possibile, infatti, considerarli come pertinenze.

Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 234 del 9 aprile 2021.

Come di consueto, lo spunto arriva dall’analisi di un caso pratico sulla possibilità di accedere alle agevolazioni previste.

In linea generale, i contribuenti possono ottenere i seguenti benefici:

  • in caso di privati o aziende che vendono in esenzione IVA, versamento di un’imposta di registro del 2 per cento, anziché del 9 per cento, sul valore catastale dell’immobile, e di imposte ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 50 euro;
  • in caso di imprese con vendita soggetta a Iva, versamento dell’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4 per cento anziché al 10 per cento e di imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 234 del 9 aprile 2021
Agevolazioni ’prima casa’.

Bonus prima casa, cessione terreni senza agevolazione: non sono pertinenze

Al centro del caso analizzato c’è un cittadino residente all’estero, che nel 2017 ha formulato una proposta di acquisto di beni immobili censiti al Catasto Fabbricati e Catasto Terreni a una società che ha accettato l’offerta.

Nel 2014 era stata stipulata tra la società lottizzante e il Comune di riferimento la Convenzione urbanistica relativa al Piano Urbanistico Attuativo dei terreni, nel 2020 è stato rilasciato alla citata società il permesso di costruire e il Certificato di destinazione urbanistica relativo ai terreni in questione.

La Convenzione stabilisce:

“La Ditta si obbliga, per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, questi ultimi in via solidale fra loro, a dare esecuzione al Piano Urbanistico Attuativo in atti nel pieno rispetto delle utilizzazioni edilizie e delle destinazioni delle aree in esso indicate, nonché delle norme di legge vigenti, anche se qui non richiamate, e si impegna ad attuarlo in modo unitario e coordinato in ogni sua parte. Il lottizzante non potrà trasferire le obbligazioni assunte con la presente convenzione, per quanto riguarda l’esecuzione delle opere di urbanizzazione (strade, campo giochi e parcheggi) senza il preventivo consenso del Comune”.

Alla luce della situazione descritta, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare, ottenuto l’accorpamento da parte della società venditrice, dei vari appezzamenti di terreno accessori e pertinenziali al fabbricato, la possibilità di applicare il bonus prima casa alla cessione.

Con la risposta numero 234 del 9 aprile 2021, arriva il veto dell’Amministrazione finanziaria: nei casi come quello analizzato non è possibile beneficiare delle agevolazioni.

Nel testo, infatti, si legge:

“Si ritiene che la cessione dei terreni in questione, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, non rientra nell’ambito di applicazione dell’agevolazione suddetta ed esula dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l’acquisizione della prima abitazione”.

Bonus prima casa, niente agevolazione per i terreni: non rientrano tra le pertinenze

Nel motivare la sua risposta l’Agenzia delle Entrate riporta le principali regole d’accesso al bonus prima casa che emergono dalla lettura della norma, articolo 1 della Tariffa, Parte I del TUR e della relativa Nota II-bis.

L’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento si applica agli atti traslativi a titolo oneroso di case di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9), in presenza delle condizioni che seguono:

  • il fabbricato deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o ha intenzione di stabilirla o lavora;
  • il contribuente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In questo ultimo caso è possibile accedere alle agevolazioni a patto che la casa già posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

I benefici fiscali sono applicabili anche alle pertinenze dell’immobile che rispondono a specifici requisiti:

  • rientrano nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (una pertinenza per categoria);
  • devono essere destinate in modo durevole al servizio della casa di abitazione, elemento chiave evidenziato dall’articolo 817 del codice civile.

Analizzando il caso descritto dal contribuente, l’Agenzia delle Entrate sottolinea:

La destinazione dei terreni e l’utilizzo degli stessi per scopi di lottizzazione e di edificazione della “Costruzione di un complesso residenziale nell’ambito del P.U.A. denominato Alfa (lotto n.2) con volumetria ai sensi della L.R.V. n. 14/2009 (Piano casa)” evidenziano, a parere della scrivente, che gli stessi non presentano i requisiti per essere qualificati come pertinenze del fabbricato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 817 del codice civile, e ciò anche nell’ipotesi che tali terreni possano essere accorpati come afferma dall’istante”.

Non c’è dubbio, quindi. Il bonus prima casa non può essere applicato alla cessione dei terreni.

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