Imposta di registro locazioni: agevolazioni ed esenzioni

Carla Mele - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Imposta di registro locazioni: quando è possibile pagare in misura ridotta o essere esonerati? Si può chiedere il rimborso dell'imposta già versata? Spieghiamo di seguito come

Imposta di registro locazioni: agevolazioni ed esenzioni

L’imposta di registro nasce originariamente dalla volontà, da parte dei cittadini che stipulano un atto scritto (contratto, scrittura privata, costituzione di una società etc.), di annotarlo presso un pubblico registro, oggi tenuto presso l’Agenzia delle Entrate.

Essa non è sempre dovuta: la normativa prevede dei casi specifici di esenzioni o delle agevolazioni. In via generale gli atti soggetti ad altre forme di imposizione, quali ad esempio gli atti di ultima volontà (imposta di successione) o i contratti di assicurazione che scontano l’imposta di assicurazione, sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’imposta di registro.

L’imposta di registro, inoltre, è un’alternativa all’Iva, in quanto anch’essa è un’imposta indiretta: gli atti soggetti ad Iva generalmente non scontano l’imposta di registro, salvo quando previsto in materia di locazioni e cessione di fabbricati da imprese costruttrici.

L’imposta di registro per chi acquista la prima casa è in riconosciuta in misura proporzionale ridotta al 2% (invece che al 9%); nei contratti di locazione in cui le parti si sono accordate per l’opzione della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta.

Illustriamo di seguito le singole fattispecie e le peculiarità per le imposte di registro sulle locazioni immobiliari.

Imposta di registro locazioni: esenzioni e agevolazioni

Per quanto riguarda le locazioni immobiliari, la Legge 164/2014 ha introdotto l’ esenzione dall’imposta di registro e di bollo sugli atti di registrazione con i quali le parti dispongono la riduzione di un canone di locazione ancora in essere: quindi se durante il periodo di locazione, locatore e conduttore pattuiscono una riduzione del canone d’affitto, il nuovo contratto che ne deriva non è soggetto a imposta di registro e di bollo.

Un importante esenzione è sicuramente quella riconosciuta nel caso in cui le parti decidano di adottare il regime della cedolare secca: le unità immobiliari locate ad uso abitativo e le relative pertinenze (ad esclusione quindi delle locazioni di immobili ad uso commerciale) possono essere sottoposte ad una tassazione agevolata Irpef con un’aliquota sostitutiva del 10% o del 21% a seconda che il canone di locazione sia a concordato o libero.

Questo tipo di opzione, esercitabile nel modello RLI al momento della registrazione del contratto, fa si che le parti siano esonerate dal pagamento dell’ imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle addizionali comunali e regionali Irpef.

Imposta di registro locazioni: piccolo sconto per chi paga “tutto e subito”

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0, 2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.

Imposta di registro locazioni: principio di alternanza Iva-Registro

La locazione di un’immobile realizzato da un’impresa che lo ha costruito o ristrutturato sarà sottoposto ad un regime fiscale diverso a seconda del tipo di immobile e della destinazione d’uso.

Il principio di riferimento sta nell’articolo 40 del D.P.R. n. 131/1986, che sancisce il concetto dell’ “alternanza Iva-Registro” nei contratti di locazione di immobili realizzati e locati da imprese costruttrici in virtù del quale:

  • se le locazioni hanno oggetto abitazioni (gruppo A, eccetto A/10), scontano l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro se il contratto di locazione risulta imponibile Iva al 10%; al contrario se il locatore sceglierà un regime di esenzione iva, l’imposta di registro sarà calcolata in maniera proporzionale al 2%;
  • se le locazioni hanno per oggetto fabbricati strumentali (gruppi B, C, D, E, nonché gli A/10), sia che il locatore opti per l’applicazione dell’ Iva al 22% o scelga un regime di esenzione, è prevista comunque l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale dell’ 1%.

Imposta di registro locazioni: si può chiedere il rimborso?

L’imposta di registro è un tipo di tributo che colpisce la natura e gli effetti giuridici degli atti: il legislatore in via generale conferma un principio per cui l’imposta colpisce l’atto scritto indipendentemente dalla sua efficacia.

Ci sono però delle eccezioni previste in caso di nullità o annullabilità dell’atto: l’articolo 38 del D.p.r. 131/86 sostiene che è obbligatorio chiedere la registrazione e pagare la relativa imposta anche in presenza di suddetti vizi.

Il tributo però può essere rimborsato se l’atto è stato dichiarato nullo o annullabile da sentenza definitiva passata in giudicato, per la parte eccedente la misura fissa.

Per l’imposta di registro sulle locazioni, nel caso di risoluzione anticipata del contratto, se il tributo era stato anticipato per tutte le annualità, può essere richiesto il rimborso presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate a cui allegare la registrazione originaria, la copia del pagamento dell’imposta nonché la risoluzione anticipata del rapporto.

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Rimborso imposta di registro
Modello da inviare all’Agenzia delle Entrate per la richiesta di rimborso dell’imposta di registro

Il termine di decadenza per ottenere la restituzione del tributo è di tre anni a decorrere dal giorno del pagamento o, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione (art. 77 D.p.r. 131/86)