Bonus prima casa anche sul mutuo: chi può accedere al Fondo Consap

Non solo bonus fiscali ma anche agevolazioni per la stipula del mutuo: continua ad essere in vigore nel 2026 il Fondo prima casa gestito da Consap.

Si tratta della misura che consente, nel rispetto di specifici requisiti, di comprare casa con mutuo anche a chi ha pochi risparmi. A potervi accedere sono in particolare i giovani e le famiglie numerose, ma anche il valore dell’ISEE è centrale per poter beneficiare del bonus sul mutuo.

Vale sin da subito la pena specificare che non si tratta di un bonus monetario sul mutuo: l’accesso al Fondo prima casa Consap offre alla banca una garanzia pubblica sostitutiva o integrativa delle garanzie ipotecarie, permettendo di coprire fino al 100 per cento del valore dell’immobile.

Bonus mutuo prima casa: come funziona la garanzia del Fondo Consap

Introdotto con la legge 27 dicembre 2013, n. 147 e soggetto a rifinanziamento annuale, il Fondo Consap rappresenta il principale strumento in campo per facilitare l’accesso al credito immobiliare.

Il bonus prima casa permette di ottenere mutui fino al 100 per cento del valore dell’immobile, senza necessità quindi di dover anticipare una parte del costo d’acquisto.

Le regole d’accesso sono state modificate dalla Legge di Bilancio 2025, e così come per lo scorso anno anche per il biennio 2026-2027 l’accesso ai mutui agevolati con la garanzia statale sarà consentita esclusivamente alle seguenti categorie di beneficiari:

• giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio, il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno 2 anni e in cui uno dei due componenti non abbia superato 35 anni di età;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari;
• giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età;
• nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica non superiore a 40.000 euro annui;
• nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 45.000 euro annui;
• nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica non superiore a 50.000 euro annui.

Queste quindi le categorie di soggetti che potranno accedere alla cosiddetta super-garanzia per l’acquisto della prima casa, che copre l’80 per cento della quota capitale del mutuo e che permette alle banche di proporre mutui al 100 per cento, senza necessità di anticipo.

Mutuo prima casa, garanzia fino al 100 per cento per i finanziamenti fino a 250.000 euro

Obiettivo del Fondo prima casa è quindi quello di agevolare chi intende acquistare la propria abitazione principale tramite mutuo.

Per potervi accedere, oltre al rispetto dei requisiti di cui sopra, è necessario non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

In aggiunta, il Fondo Consap copre i finanziamenti fino a 250.000 euro.

Bonus sul mutuo rafforzato per le famiglie numerose: l’ISEE cresce in base ai figli

La vera novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 e operativa anche per le richieste di mutuo agevolato nel 2026 riguarda il rafforzamento delle regole per le famiglie con più figli.

L’ISEE da considerare per poter accedere alle agevolazioni, così come il valore della garanzia, cresce in base alla situazione familiare:

• 3 figli (under 21): garanzia fino all’80 per cento (ISEE fino a 40.000 euro);
• 4 figli (under 21): garanzia fino all’85 per cento (ISEE fino a 45.000 euro);
• 5 o più figli (under 21): garanzia fino al 90 per cento (ISEE fino a 50.000 euro).

Al pari della disciplina introdotta sul fronte delle agevolazioni fiscali, il quoziente familiare impatta sulle regole di accesso alla garanzia di Stato sui mutui, con un rinforzo per le famiglie più numerose.

Una salvaguardia in caso di aumento dei tassi d’interesse

Vale la pena ricordare che, sempre dalla Legge di Bilancio 2025, è arrivata una modifica anche sul fronte dei tassi d’interesse applicati per i mutui garantiti dal Fondo prima casa Consap.

Per legge, i mutui Consap all’80 per cento devono avere un tasso (TEG) inferiore o uguale al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio). Il TEGM viene però aggiornato solo ogni 3 mesi.

Dal punto di vista pratico però, se i tassi di mercato (IRS) salgono improvvisamente in un mese, le banche potrebbero non riuscire più a stare sotto il “vecchio" limite trimestrale e smetterebbero di erogare mutui Consap perché non più redditizi o sostenibili.

La Manovra relativa al triennio 2025-2027 ha quindi introdotto una clausola di salvaguardia alla luce della volatilità dei tassi d’interesse, la quale stabilisce che se il limite del TEGM è troppo basso rispetto alla realtà del momento, la banca avrà la facoltà di superarlo guardando all’IRS a 10 anni, tenendo presente l’IRS del mese precedente alla stipula, confrontato con la media del trimestre precedente.

In caso di differenza positiva, e quindi di tassi aumentati, la banca potrà sommare il valore al limite di reddito.

Una norma tecnica volta a evitare il blocco della misura in caso di interessi instabili o in crescita, ma che nella pratica potrebbe comportare l’applicazione di un tasso finale di poco superiore al limite medio trimestrale.

Domanda per il Fondo Consap in banca

L’iter per presentare la domanda per il Fondo Consap non è un processo eseguito in autonomia, ma una procedura da gestire interamente tramite la banca scelta per il mutuo.

Si evidenzia che non tutte le banche sono obbligate ad aderire al Fondo. Per prima cosa è quindi necessario consultare l’elenco degli Istituti di credito aderenti sul portale Consap, aggiornato costantemente.

Per l’accesso alla garanzia di Stato sarà poi fondamentale presentare la documentazione specifica, tra cui l’ISEE, la documentazione reddituale così come il compromesso con il valore dell’immobile da acquistare e naturalmente i propri documenti di identità.

La banca affiancherà il cittadino nella richiesta di accesso al Fondo e, una volta inserita la domanda, per la concessione della garanzia sono previsti tempi d’attesa fino a 20 giorni lavorativi. Un passaggio tecnico al quale segue la stipula del mutuo con la banca, da effettuare entro 90 giorni per evitare che la richiesta di copertura scada.