Agevolazione prima casa: i requisiti devono sussistere al momento dell’acquisto

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Agevolazione prima casa: la dichiarazione espressa del contribuente nell'atto di acquisto di non possedere su tutto il territorio nazionale altra abitazione già acquistata con i benefici fiscali costituisce elemento costitutivo per il conseguimento dell'agevolazione medesima. I requisiti devono sussistere al momento dell'acquisto. I chiarimenti nell'Ordinanza della Corte di Cassazione numero 10513 del 21 aprile 2021.

Agevolazione prima casa: i requisiti devono sussistere al momento dell'acquisto

La dichiarazione espressa del contribuente nell’atto di acquisto di non possedere su tutto il territorio nazionale altra abitazione già acquistata con l’agevolazione fiscale c.d. prima casa costituisce elemento costitutivo per il conseguimento dell’agevolazione medesima.

Se ne deduce che non è possibile condizionare l’efficacia del nuovo acquisto alla rivendita, entro un dato termine, dell’immobile già acquistato con l’agevolazione de qua.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 10513 del 21 aprile 2021
Il testo integrale dell’Ordinanza della Corte di Cassazione numero 10513 del 21 aprile 2021.

È questo l’importante principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 10513 depositata il 21 aprile 2021.

La sentenza – La Commissione Regionale, riformando la decisione di prime cure, accoglieva l’appello proposto da un contribuente su una causa avente ad oggetto l’impugnazione di un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni in relazione all’acquisto di una abitazione sottoposto alla condizione sospensiva della vendita entro due anni dell’immobile, già detenuto dall’acquirente quale abitazione primaria.

In altre parole l’Ufficio, disconoscendo l’apposizione della condizione, aveva considerato il trasferimento formalizzato al momento della stipula dell’atto di acquisto e a tale data difettava il presupposto per l’agevolazione, essendo l’acquirente già beneficiario di altro immobile adibito a prima casa.

Di conseguenza l’Ufficio aveva recuperato la differenza tra l’Iva ordinaria e quella agevolata del 4 per cento prevista per l’acquisto delle abitazioni non di lusso da adibire “a prima casa”, per violazione dell’art. 1, nota Il-bis, lett. c, della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.

La CTR ha ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione in questione in quanto, essendo stato l’atto di acquisto da parte del contribuente validamente sottoposto alla condizione dell’alienazione, entro due anni da tale data, di altro immobile costituente la sua abitazione primaria, sussisteva, al momento dell’effettivo realizzarsi dell’effetto traslativo, il presupposto dell’agevolazione della mancanza, in capo al contribuente, della titolarità di un’altra casa acquistata col medesimo beneficio.

L’agenzia delle entrate ha ricorso per cassazione lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis, della Tariffa, parte prima allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (TUIR) e della Tabella A- Parte seconda, n. 21) allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, per avere la CTR ritenuto illegittima la revoca dell’agevolazione prima casa goduta sull’acquisto di una abitazione, sottoposto alla condizione sospensiva della vendita entro due anni di altra prima abitazione, già del contribuente al momento dell’acquisto.

La corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria, il cui motivo di doglianza è stato ritenuto fondato.

In materia di agevolazione prima casa la corte di cassazione ha richiamato il principio per cui il godimento dei benefici fiscali presuppone, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi:

  • a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile;
  • b) di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune;
  • c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Da tale affermazione consegue il seguente principio di diritto: “In forza di quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nel testo vigente ratione temporis con riguardo alla fattispecie in giudizio, atteso che la dichiarazione espressa del contribuente nell’atto di acquisto di cui alla lettera c) ovvero l’impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione fiscale c.d. prima casa costituisce elemento costitutivo per il conseguimento dell’agevolazione medesima, non è possibile condizionare l’efficacia del nuovo acquisto alla rivendita entro un dato termine di quello precedente già acquistato con l’agevolazione de qua”.

Nel caso in esame la CTR non ha dato corretta applicazione al suddetto principio, avendo ritenuto fruibile dal contribuente l’agevolazione prima casa in presenza di un atto di acquisto sottoposto alla condizione sospensiva della rivendita dell’immobile già detenuto quale abitazione primaria entro due anni dalla data dell’acquisto. Da qui il rigetto del ricorso introduttivo proposto dal contribuente.

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