Il Rapporto Immobiliare 2026 dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate mostra un aumento dei contratti di affitto a canone concordato. Quali sono, dunque, i vantaggi per locatore e affittuario?
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Nel 2025 i contratti di affitto a canone concordato hanno registrato numeri in crescita nel mercato delle locazioni, con un aumento del 6% rispetto all’anno precedente e arrivando a coprire più del 30% del mercato.
I significativi vantaggi economici e fiscali, tra cedolare secca, IMU e altre imposte, rendono questa tipologia di contratto sempre più diffusa tra proprietari e inquilini.
Questa la fotografia del Rapporto Immobiliare Residenziale realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), pubblicato il 21 maggio 2026.
Affitti a canone concordato in crescita, la fotografica nel Report OMI 2026
Secondo il report, nel 2025 le abitazioni affittate con un nuovo contratto registrato hanno superato il milione di unità, con un aumento dell’1,2% rispetto al 2024. Gli immobili destinati, invece, a uso non abitativo sono stati poco più di 333.000, in calo di circa l’1%.
Nel mercato delle locazioni a trainare la crescita è l’aumento del 6% del segmento delle locazioni “agevolate transitorie”, dunque, di contratti a canone concordato di durata inferiore a tre anni, e del segmento relativo alle locazioni “agevolate di lungo periodo”, ovvero contratti a canone concordato con una durata maggiore di tre anni. Questi due segmenti rappresentano più del 31% dell’intero mercato.
Comprendendo sia le locazioni agevolate di lungo periodo sia quelle transitorie, le abitazioni in affitto con queste formule superano le 300.000 unità.
Le locazioni di lungo periodo rappresentano la quota più consistente, con oltre 257.000 abitazioni, una superficie media di circa 87 m² e un canone annuo medio di circa 80 €/m², mentre le locazioni transitorie sono più di 71.000 unità, con un canone annuo medio di circa 83 €/m².
Canone concordato: la spinta verso affitti più “leggeri”
La preferenza per l’utilizzo del canone concordato si lega ad aspetti convenienti per proprietari e inquilini.
Il funzionamento dei contratti a canone concordato è regolato dalla legge n. 431/1998, che stabilisce un canone d’affitto inferiore e agevolazioni fiscali significative, per favorire affitti più sostenibili economicamente.
Il canone concordato pone dei limiti ai canoni di affitto, che non vengono stabiliti dal proprietario, ma sono determinati da specifici accordi territoriali.
Il prezzo dell’affitto deve, dunque, rientrare in fasce predeterminate che considerano vari fattori, tra cui caratteristiche dell’immobile e zona catastale.
Il proprietario accetta di percepire un canone inferiore a quello fissato dal mercato libero, beneficiando di una serie di agevolazioni fiscali che compensano la differenza di prezzo, risultando per questo motivo un tipo di contratto più conveniente.
Canone concordato conveniente su più livelli: a quali vantaggi si può accedere?
Il vantaggio più rilevante è la possibilità di usufruire della cedolare secca con aliquota al 10 per cento come regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF e delle altre tasse addizionali sui redditi di locazione.
La cedolare secca fissa la tassazione sul canone annuo al 10 per cento, rispetto al 21% previsto dai contratti a canone libero, e può essere applicata esclusivamente agli affitti di immobili ad uso abitativo e in comuni densamente popolati o in cui vi sono state calamità naturali. Nel caso di affitti a studenti universitari l’immobile deve trovarsi in un Comune in cui ha sede un’università o in un comune limitrofo.
Si precisa che l’agevolazione può essere applicata soltanto ai contratti a canone concordato, per i quali è necessario farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’accordo territoriale di riferimento.
Le condizioni per accedere alla cedolare secca ridotta al 10 per centro sono, dunque, più stringenti.
Ulteriori riduzioni su IMU e imposta di registro
Per chi stipula un contratto a canone concordato la normativa prevede una riduzione del 25% dell’aliquota IMU, indipendentemente dall’applicazione della cedolare secca.
Sono previste due diverse forme di agevolazione fiscale.
La prima, prevista a livello nazionale, consiste in una riduzione del 25% della base imponibile utilizzata per il calcolo dell’imposta. La seconda, facoltativa e stabilita a livello comunale, consente ai Comuni di applicare un’aliquota ridotta agli immobili concessi in locazione con contratto a canone concordato.
Con il canone concordato è, inoltre, possibile beneficiare di una riduzione del 30% sull’imposta di registro, ma si applica soltanto se si sceglie la tassazione ordinaria IRPEF. Non è possibile in questo caso applicare la cedolare secca.
Si tratta di un’imposta al 2% e l’agevolazione prevede che sia calcolata soltanto sul 70% del canone annuo.
Inquilini: affitti più bassi e bonus fiscali
Il contratto a canone concordato è vantaggioso anche per gli inquilini, perché consente di affittare un immobile a un prezzo inferiore e di beneficiare di detrazioni fiscali.
Gli inquilini possono ottenere una detrazione fino a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.
Va comunque ricordato che le detrazioni per l’affitto non sono sempre uguali: cambiano in base al tipo di contratto, all’età del contribuente e al reddito dichiarato ai fini IRPEF.
I dati del 2025 confermano il ruolo sempre più rilevante dei contratti a canone concordato all’interno del mercato delle locazioni.
Nell’unire prezzi più sostenibili ad agevolazioni fiscali, si cerca un equilibrio tra le esigenze di inquilini e proprietari.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti, sempre più contratti agevolati: sconti su IMU e imposte trainano il canone concordato