Dal terzo appartamento utilizzato per gli affitti brevi scatta l'attività imprenditoriale e l'esclusione dalla cedolare secca: come verificare il nuovo limite dal 2026
Con le novità introdotte dalla Manovra 2026, è necessario dotarsi di una partita IVA per la gestione degli affitti brevi a partire dal terzo appartamento concesso a viaggiatori o turisti. Ma individuare quando scatta l’attività imprenditoriale e, di conseguenza, l’esclusione dalla cedolare secca non è sempre così lineare e immediato.
Nel frattempo dai lavori di conversione del Decreto Milleproroghe arriva l’ipotesi di un periodo transitorio per fare i conti con la nuova versione della norma di riferimento.
| Il nuovo testo dell’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178 del 2020 |
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| Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. |
Affitti brevi: per quali contratti?
Per orientarsi tra le nuove regole, che cambiano nei numeri ma non nella sostanza, è necessario innanzi tutto soffermarsi su due elementi fondamentali:
- i contratti di locazione breve;
- il numero di appartamenti interessati.
Nella prima categoria rientrano i contratti che rispondono a requisiti molto specifici:
- prima di tutto non possono durare più di 30 giorni;
- devono essere stipulati da persone fisiche, quindi non devono interessare l’attività di impresa;
- devono riguardare abitazioni o pertinenze come box, posti auto, cantine presenti in Italia (unità immobiliari nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione di A10 ovvero uffici o studi privati) e possono essere stipulati anche per una sola stanza;
- si possono prevedere servizi accessori come, ad esempio, fornitura di biancheria o pulizia dei locali, mentre non sono ammessi extra come la colazione o il noleggo auto.
Gli affitti brevi possono essere conclusi direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
| Cedolare secca affitti brevi: le novità della Manovra |
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Le regole progressive in arrivo dal 2026:
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Affitti brevi, dal terzo appartamento è attività imprenditoriale: le istruzioni per il calcolo
Come ha sottolineato l’Associazione Italiana Dottori Commercialisti, che a più riprese da inizio anno è tornata sul tema per sciogliere i nodi applicativi della norma, i contratti da considerare per verificare la presunzione di imprenditorialità sono solo quelli che rispondono alle caratteristiche indicate: non contano i contratti di locazione “non breve” con formula “4+4” o “3+2”.
Stabilita la tipologia di affitti da considerare nel calcolo, è necessario soffermarsi su come verificare il limite che fa scattare l’attività imprenditoriale in relazione agli spazi concessi a viaggiatori, turisti o fuorisede temporanei: la norma, infatti, non parla di singoli contratti o di stanze, ma di appartamenti.
Se da un lato, come conferma la stessa Agenzia delle Entrate nell’ultima guida disponibile sul tema, esiste la possibilità di stipulare dei contratti anche solo per una stanza, dall’altro la soglia interessa l’intera abitazione.
In questa ottica due contratti per le stanze di un appartamento non precludono la possibilità di procedere con un terzo affitto breve applicando la cedolare secca in un secondo appartamento.
Affitti brevi, cedolare secca e comproprietà: i chiarimenti delle Entrate
Al contrario, le maglie sono strette per gli appartamenti in comproprietà. È questa la lettura che deriva dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20 del 2012, citata anche dall’AIDC.
“Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.
Si legge nel documento. Il risultato è che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare per la cedolare secca, senza però alcun automatismo (come chiarito nella circolare successiva del 2017).
Una regola che dal lato opposto va considerata anche per verificare eventualmente l’esclusione e la necessità di operare con partita IVA in presenza di altri appartamenti (da tre in poi) utilizzati per gli affitti brevi e che rende, in ogni caso, complessa la verifica e la gestione in caso di comproprietà.
Affitti brevi e attività imprenditoriale: dubbi e ipotesi di proroga
Alla luce di tutti i nodi da sciogliere va letta la proposta di prevedere un periodo di adeguamento che arriva dai lavori di conversione del Decreto Milleproroghe.
Si punta a una doppia revisione della tabella di marcia:
- una proroga per l’applicazione delle novità sulla cedolare secca alla prossima estate (6 mesi dall’entrata in vigore della Manovra);
- la previsione di una fase transitoria, sempre di sei mesi, per coloro che nel corso del periodo d’imposta superano la nuova soglia e devono gestire l’attività in forma imprenditoriale.
Proprio oggi, 11 febbraio, sono partite le votazioni sugli emendamenti: il testo del DL n. 200 del 2025 arriverà in Aula con le modifiche il 18 febbraio per poi passare al Senato per il via libera definitivo entro il 1° marzo.
Nel frattempo chi gestisce degli affitti brevi deve rispettare le regole aggiornate e in vigore dal 1° gennaio 2026.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi e partita IVA: come verificare l’attività imprenditoriale
