Accertamento imposta di registro: non bastano le quotazioni OMI

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Ai fini dell'imposta di registro, l'accertamento del maggior valore dell'immobile non si può basare solo sulle quotazioni OMI, che risultano dal sito dell'Agenzia delle Entrate, perché il valore del cespite può variare in funzione di diversi parametri. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza numero 4076 del 18 febbraio 2020.

Accertamento imposta di registro: non bastano le quotazioni OMI

L’accertamento del maggior valore dell’immobile ai fini dell’imposta di registro non può basarsi solo sulle quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle entrate, perché il valore del cespite può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione. Queste le indicazioni contenute nella sentenza della Corte di Cassazione numero 4076/2020.

Corte di Cassazione - Sentenza numero 4076 del 18 febbraio 2020
Per l’accertamento dell’imposta di registro non bastano le sole quotazioni OMI.

La sentenza – Il procedimento ha ad oggetto il ricorso avverso l’avviso di rettifica e liquidazione relativo ad un atto di compravendita di un locale ad uso negozio, con riferimento al quale l’Agenzia dell’entrate accertava, in base ai valori OMI, un maggior valore rispetto a quanto dichiarato dal contribuente-venditore.

La CTR accoglieva il ricorso del contribuente, il quale aveva addotto il difetto di motivazione dell’accertamento, fondato esclusivamente sui valori OMI, senza alcuna verifica dello stato dei luoghi. Avverso tale sentenza l’Agenzia dell’entrate ha proposto ricorso per cassazione, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del d.p.r. n. 131 del 1986.

A parere dell’Ufficio la pronuncia della CTR doveva ritenersi errata perché l’avviso impugnato, oltre a richiamare le tabelle OMI, si fondava sulla perizia di stima commissionata dalla banca erogatrice del mutuo ipotecario concesso ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita.

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo e rigettato il ricorso dell’Ufficio erariale.

In tema di imposta di registro, l’ordinamento prevede un obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore al fine, da un lato, di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale fase contenziosa e, dall’altro, di consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa, ponendolo in condizione di prestare acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale.

Il collegio di legittimità ha ribadito in questa sede che “le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle entrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima”.

Tale riferimento, quindi, non è sufficiente per la rettifica del valore dell’immobile, “tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione”.

Nel caso di specie l’Ufficio è pervenuto ad accertare il valore dell’immobile sulla base delle valutazioni OMI nonché sulla base della perizia di stima, indicando questo come elemento grave preciso e concordante per individuare il reale valore dell’immobile oggetto di compravendita.

I giudici hanno contestato tale affermazione perché l’iscrizione ipotecaria viene effettuata dagli Istituti di credito per un valore percentuale calcolato sull’importo totale del mutuo e non sul valore dell’immobile. Quest’ultimo, infatti, viene determinato da una preventiva perizia al solo fine di individuare l’ammontare del credito che può essere coperto dal bene, comprensivo anche di eventuali interessi legali e moratori e delle spese legali e giudiziarie qualora il mutuatario non paghi il proprio debito e si debba procedere al pignoramento immobiliare. Da qui il rigetto del ricorso.

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