Cedolare secca per gli affitti commerciali nel 2026? Spunta l'ipotesi di estendere nuovamente la flat tax del 21 per cento per negozi e uffici
Cedolare secca anche per negozi e uffici, la proposta torna in campo e si inserisce nella “lista dei desideri” della Manovra 2026.
A parlare della riedizione della flat tax sugli affitti commerciali è stato il Ministro degli Affari europei, della coesione e del PNRR, Tommaso Foti, nell’intervento del 20 settembre al convegno organizzato da Confedilizia.
Al centro dell’incontro gli interventi sull’immobiliare della prossima Legge di Bilancio e, tra questi, un posto di spicco è occupato da una misura che è più che una proposta.
Dopo l’esperienza del 2019, è la legge delega sulla riforma fiscale a prevedere la possibilità di estendere il regime della cedolare secca anche all’affitto di negozi e uffici, un obiettivo mancato per il momento ma sul quale i riflettori restano accesi.
Negozi e uffici, parte la discussione sulla cedolare secca commerciale in Manovra 2026
Nel già folto parterre di proposte in ambito fiscale della Manovra di bilancio 2026 entra anche la flat tax commerciale. L’obiettivo è contrastare il fenomeno delle saracinesche chiuse e la desertificazione urbana e dei centri storici.
L’ormai inarrestabile sviluppo del commercio online ha conseguenze dirette e importanti sui negozi fisici. L’idea di tassare in via agevolata i redditi derivanti dalla locazioni di locali commerciali nasce anche con il fine di contribuire al rilancio del settore.
Per il Ministro Foti l’estensione della cedolare secca del 21 per cento è “un tema sul quale sarebbe opportuno riflettere”, e sul quale auspica una disponibilità trasversale in Parlamento.
Un passo concreto in tal senso è rappresentato dalla proposta di legge presentata dal Deputato Silvio Giovine (FdI), membro della Commissione Attività produttive della Camera, che punta a reintrodurre il regime fiscale agevolato per gli immobili commerciali nei centri storici, con superficie fino a 600 mq.
Non solo quindi ipotesi ma passi concreti. Il Ministro Foti propone di far salire l’asticella della superficie dei locali fino a 1.500 mq, rimandando in ogni caso ai lavori parlamentari che partiranno dopo il via libera al DdL di Bilancio 2026 il compito di individuare una linea comune.
Il cantiere è in ogni caso partito, e si inserisce nel percorso tortuoso per l’attuazione della riforma fiscale. La cedolare secca commerciale è infatti una delle proposte che trova spazio nella legge delega, ancora in fase di definizione.
Cedolare secca negozi e uffici, i principi fissati dalla riforma fiscale
È la legge delega sulla riforma fiscale a prevedere, all’articolo 5, l’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali e, in particolare, alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo in caso di conduttore che sia esercente attività d’impresa, arte o professioni.
La misura consentirebbe quindi anche per gli affitti di negozi o uffici di accedere alla cedolare secca pari al 21 per cento in luogo della tassazione con le ordinarie aliquote IRPEF.
Il tutto però resta in attesa di attuazione, e nei decreti legislativi approvati ad oggi dal Governo in materia di riforma fiscale non ha trovato ad oggi spazio l’estensione della flat tax sulle locazioni.
La volontà quindi c’è, ed è stata messa nero su bianco dal Governo. Bisogna però partire dall’individuazione delle risorse di copertura e non è un mistero che sia questo il nodo principale per la messa a terra della lunga serie di proposte emerse negli ultimi mesi.
Cedolare secca sugli affitti commerciali: come funziona oggi (per i contratti stipulati nel 2019)
Resta quindi l’incognita su quando sarà effettivamente possibile parlare di una riedizione della cedolare secca per gli affitti commerciali, già introdotta nel corso del 2019 per le locazioni di immobili di categoria catastale C\1 in caso di superficie non superiore a 600 mq, escluse pertinenze.
Al momento, la cedolare secca commerciale resta limitata ai contratti di locazione stipulati nel 2019, secondo quanto previsto dal comma 59 dell’art.1 della Legge n. 145/2018:
“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”
La prima fase sperimentale di estensione della tassazione ridotta ha quindi interessato:
- le unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (con le relative pertinenze locate congiuntamente);
- di superfice fino a 600 metri quadri (escluse pertinenze);
- per le quali alla data del 15 ottobre 2018 non era presente un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.
Questi alcuni dei criteri dai quali potrebbe partire la discussione su una riedizione della misura.
In attesa di novità e di una possibile estensione nel 2026, ad oggi l’accesso alla cedolare secca del 21 per cento (o del 10 per cento a specifiche condizioni) è riservato all’affitto di immobili a finalità abitative, di categoria catastale da A1 a A11, fatta eccezione di quelli in categoria A10 (uffici e studi).
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Negozi e uffici, torna in campo la cedolare secca commerciale
