Affitti, scende la sanzione per tardiva registrazione: dall’Agenzia nuove regole di calcolo

Affitti, sanzione più bassa in caso di tardiva registrazione dei contratti di durata pluriennale.

Con la risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025 l’Agenzia delle Entrate fa suo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: per calcolare la sanzione dovuta non si considera l’imposta di registro determinata sul canone complessivamente dovuto per tutti gli anni della locazione, ma quella determinata sul canone dovuto per il primo anno.

L’effetto è che si riduce il valore della sanzione, con un impatto sul futuro ma anche sui procedimenti in corso.

Contratto registrato in ritardo, sanzione sull’imposta di registro calcolata sul canone del primo anno

È un cambio di passo importante quello dell’Agenzia delle Entrate, con risvolti evidenti per chi si troverà a dover fare i conti sulla sanzione in caso di tardiva registrazione dei contratti d’affitto.

La questione centrale riguarda la corretta applicazione dell’articolo 69 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR), che disciplina per l’appunto le sanzioni applicate in caso di registrazione dopo i 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza.

Al centro del documento le regole relative ai contratti di durata pluriennale, per i quali il riferimento di prassi per determinare la modalità di calcolo della sanzione era, fino a ieri, la circolare n. 26/E/2011, nella quale è specificato che in caso di omessa o tardiva registrazione, il valore della sanzione “è commisurato all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto”.

Una regola che nel corso degli ultimi anni non ha differenziato i casi di versamento dell’imposta di registro annualmente, sul canone relativo a ciascuna annualità, o in caso di pagamento cumulativo per tutta la durata del contratto, opzione possibile e che permette di beneficiare di uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di anni.

Con la risoluzione n. 56/2025 l’Agenzia delle Entrate cambia approccio, alla luce dell’orientamento della Cassazione che si è andato consolidando e che, al contrario, ha evidenziato come la sanzione per tardiva registrazione per i contratti pluriennali debba essere calcolata in base all’imposta di registro dovuta sul canone pattuito per la prima annualità.

Un principio che, stando a una delle pronunce citate nella risoluzione, è determinato considerando la relazione di causalità e proporzionalità tra illecito e sanzione, in quanto il ritardo o l’omissione riguardano solo l’imposta per la singola annualità, non ancora per quelle successive e non ancora scadute.

Tardiva registrazione dei contratti d’affitto, quale sanzione si applica

In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità, se il contribuente ha scelto il pagamento annuale dell’imposta.

L’articolo 69 del TUR prevede una sanzione amministrativa del 120 per cento dell’imposta dovuta (con un minimo di 250 euro) per l’omessa richiesta di registrazione. Se il ritardo non supera i 30 giorni, si applica la sanzione ridotta del 45 per cento dell’ammontare delle imposte dovute (con un minimo di 150 euro).

Per le annualità successive alla prima, trova applicazione la sanzione per tardivo versamento prevista dall’articolo 13 del decreto legislativo n. 471 del 1997.

Per i contratti di locazione pluriennale soggetti a cedolare secca, la tardiva registrazione comporta invece l’applicazione della sanzione in misura fissa prevista dall’articolo 69 del TUR.

Cosa cambia con le nuove regole di calcolo

Il cambio di passo dell’Agenzia delle Entrate ha un impatto importante sulle sanzioni in caso di tardiva registrazione.

Prendiamo il caso di un contratto d’affitto di durata pari a 3 anni, con un canone annuo pari a 15.000 euro. Applicando l’aliquota del 2 per cento, l’imposta di registro dovuta per la prima annualità è pari a 300 euro, valore che passa a 900 euro considerando l’intera durata del contratto.

Ipotizzando la tardiva registrazione oltre il termine di 30 giorni, e quindi con una sanzione del 120 per cento con un minimo di 250 euro, applicando le vecchie regole (e calcolando quindi l’importo dovuto sull’imposta dovuta per l’intera durata del contratto), l’importo dovuto sarebbe pari a 1.080 euro.

Sulla base delle nuove indicazioni fornite con la risoluzione del 13 ottobre, la sanzione dovuta (considerando l’imposta per la sola prima annualità) si riduce a 360 euro.

Nuove regole di calcolo anche sui procedimenti in corso

Vale la pena evidenziare che, come specificato nella risoluzione, le nuove modalità di calcolo delle sanzioni si applicheranno sia sul futuro così come sui procedimenti in corso.

Per le nuove casistiche, si segnala che il 14 ottobre l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato i software di compilazione e controllo relativi al modello RLI, utilizzato per l’appunto per la registrazione dei contratti di locazione.

Per quel che riguarda i procedimenti pendenti, l’Agenzia evidenza che l’applicazione del nuovo orientamento avverrà:

“con le modalità di rito, tenendo conto - in caso di procedimento giurisdizionale - dello stato e del grado di giudizio, avendo anche riguardo ad altre questioni eventualmente sostenibili. Qualora venga chiesta la declaratoria della cessazione della materia del contendere, occorre prendere motivatamente posizione anche sulle spese di giudizio, fornendo al giudice elementi che possano giustificare la compensazione, qualora non sia stata acquisita la rinuncia del contribuente alla rifusione delle spese di lite.”

Nessun effetto invece sulle sanzioni già versate, e quindi sui procedimenti già chiusi.