Superbonus 110% accessibile anche se magazzino e rudere diventano abitazione

Superbonus 110%, via libera alla maxi detrazione per i lavori antisismici realizzati per trasformare un magazzino e parte di un rudere in un’abitazione.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 17 del 7 gennaio 2021.

L’occasione è anche utile per fare luce sulle principali regole che riguardano interventi di demolizione e ricostruzione e accesso alle agevolazioni.

Il superbonus del 110% è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 fino al 30 giugno 2022, e fino al 2023 per i lavori già realizzati al 60%, e dall’Amministrazione finanziaria continuano ad arrivare istruzioni sull’applicazione della normativa , in cui non è sempre così semplice orientarsi.

Il 7 gennaio 2021 sul portale dell’Agenzia delle Entrate sono state pubblicate una serie di risposte all’interpello che affrontano situazioni specifiche e permettono di accendere i riflettori sulle regole da seguire.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 17 del 7 gennaio 2021

Superbonus - Interventi antisismici di demolizione e ricostruzione, realizzati su immobili censiti al catasto fabbricati C/2 e F/2 - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto rilancio).

Superbonus 110%, da un magazzino e da un rudere può nascere un’abitazione

Tra le altre, la numero 17, affronta il tema della demolizione e della ricostruzione.

Protagonista del caso analizzato è un contribuente che intende intervenire su alcuni immobili che si trovano in zona sismica 3S, in particolare:

• un magazzino o deposito, accatastato nella categoria catastale C/2, pertinenza di un’abitazione categoria catastale A/3 nella quale rientrano le abitazioni a basso costo;
• un rudere, fabbricato collabente accatastato come F/2.

I lavori dovrebbero portare alla realizzazione di un unico immobile di categoria A/3 in seguito alla demolizione e ricostruzione del magazzino e di parte del rudere, con volumetria inferiore alla somma delle due unità immobiliari esistenti prima degli interventi.

Per gli interventi sismici effettuati sugli immobili, C/2 ed F/2, è possibile beneficiare del superbonus del 110%?

Questa la domanda rivolta all’Amministrazione finanziaria.

Il via libera, con le condizioni da rispettare, arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 17 del 7 gennaio 2021:

“Laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, e tale circostanza risulti dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi antisismici rientranti nel Superbonus su immobili esistenti, iscritti nel Catasto Fabbricati (C/2 e F/2), l’Istante potrà fruire delle citate agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto”.

La circolare numero 24/E del 2020 ha inserito, infatti, tra gli interventi ammessi a beneficiare del superbonus anche quelli realizzati tramite demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Le ultime modifiche apportare alla normativa di riferimento con il Decreto Semplificazioni, infatti, ammettono anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico tra i lavori di ristrutturazione edilizia.

Superbonus 110%, in caso di demolizione e ricostruzione si fa riferimento alla situazione a inizio lavori

Dopo una carrellata sull’impianto di regole di accesso al superbonus del 110% e alle modalità di fruizione, sconto in fattura e cessione del credito oltre alla detrazione diretta, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 17 del 7 gennaio 2021 entra nel vivo delle regole da considerare in caso di interventi per la demolizione e la ricostruzione.

Si parte da un presupposto fondamentale, gli interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 rientrano tra i lavori definiti come “trainanti o principali”, che danno diritto alla maxi detrazione.

Non sono gli unici, nella categoria rientrano anche:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari.

Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, la normativa relativa al sismabonus, così come richiamata da quella relativa al superbonus, prevede la possibilità di accedere alla detrazione anche per le spese sostenute per i lavori su ruderi, fabbricati fatiscenti e non abitabili (unità collabenti con categoria catastale F/2).

Ma l’Agenzia delle Entrate specifica:

“Per beneficiare del Superbonus in relazione ad interventi antisismici su un fabbricato diruto l’immobile oggetto degli interventi deve risultare classificato come unità collabente e, dunque, iscritto nel Catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abilitativo dal quale deve inoltre, risultare che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio”.

La prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, inoltre, conferma che si può beneficiare del superbonus anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.

Ma c’è una regola da tenere bene a mente:

“Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.

E infine si ribadisce un altro aspetto da considerare in caso di accorpamento di più unità: per l’accesso alle agevolazioni e per l’individuazione dei limiti di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle che risultano alla fine dei lavori.

Una questione ampiamente chiarita nella stessa data del 7 gennaio 2021 anche con un’altra risposta all’interpello, la numero 15.