Evasione da cessione immobiliare: non basta il valore determinato ai fini del registro

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Evasione da cessione immobiliare, la determinazione induttiva della plusvalenza, ai fini dell'applicazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, non può basarsi solo sul valore dichiarato, ma servono altri indizi gravi, precisi e concordanti. A stabilirlo la Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 22849 del 20 ottobre 2020.

Evasione da cessione immobiliare: non basta il valore determinato ai fini del registro

L’Amministrazione finanziaria non può determinare induttivamente la plusvalenza da cessione immobiliare e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, essendo necessari ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti.

Spetta al contribuente fornire la prova contraria. Così ha deciso la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 22849 del 20 ottobre 2020.

Corte di Cassazione - sentenza n. 22849 del 20 ottobre 2020
Evasione da cessione immobiliare: non basta il valore determinato ai fini del registro

La sentenza - La controversia riguarda il ricorso proposto da una società avverso gli avvisi di accertamento con i quali, per l’anno 2003, l’Agenzia delle entrate aveva accertato in via induttiva un maggior reddito imponibile, per effetto della rilevata plusvalenza non dichiarata a seguito di una cessione di un ramo d’azienda solo sulla base dello scostamento dal valore determinato ai fini dell’imposta di registro.

Il ricorso è stato accolto sia in CTP che in CTR. Contro la decisione d’appello l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione lamentando, in via principale, violazione dell’art. 39, primo comma, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973 e degli artt. 2697 e 2729 c.c., nella parte in cui la decisione impugnata ha ritenuto illegittimo l’accertamento perché motivato semplicemente con il richiamo e adeguamento al valore venale determinatosi ai fini dell’imposta di registro in seguito ad accertamento con adesione.

I giudici della Suprema Corte di Cassazione hanno ritenuto infondato il summenzionato motivo e rigettato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria.

In tema di plusvalenze immobiliari l’art. 68 TUIR (già art. 82) prevede che le plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il Legislatore nazionale, intervenendo in materia di valore normale dei beni venduti, con l’art. 5, co. 3 D.Lgs. 147/2015 ha puntualizzato che

“per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347.”

La richiamata norma ha consentito di superare, con efficacia retroattiva, il precedente orientamento giurisprudenziale secondo cui era consentito all’amministrazione finanziaria di procedere in via induttiva all’accertamento del reddito da plusvalenza patrimoniale, sulla base del solo rilevamento di valore effettuato in sede di applicazione dell’imposta di registro.

Con la sentenza in commento, infatti, il Collegio di legittimità conferma l’orientamento prevalente per cui

“a norma di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, avente efficacia retroattiva, esclude che l’Amministrazione finanziaria possa determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria.” (così Cass. n. 13406/2020).

Se ne deduce, quindi, che ai fini della legittimità della pretesa erariale il valore conferito al bene immobiliare ai fini dell’imposta di registro deve essere integrato con ulteriori elementi di prova dotati di gravità, precisione e concordanza, tali da supportare lo scostamento tra il valore dichiarato e quello presuntivamente accertato.

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