Costi indeducibili relativi agli immobili patrimoniali fuori dallo studio di settore

Emiliano Marvulli - Studi di settore

Le società impiegate nella locazione di unità immobiliari non possono dedurre dal reddito imponibile i costi relativi agli immobili patrimoniali. Non solo delle spese di manutenzione e riparazione, ma ogni altra spesa ad essi riferita

Costi indeducibili relativi agli immobili patrimoniali fuori dallo studio di settore

Le società impiegate nella locazione di unità immobiliari non possono dedurre dal reddito imponibile i costi relativi agli immobili patrimoniali comprensivi, non solo delle spese di manutenzione e riparazione, ma ogni altra spesa ad essi riferita, inclusi i costi per il personale dedito a servizi, manutenzioni, riparazioni, guardiania, amministrazione e gestione.

Tali oneri, pertanto, seppur indicati in bilancio, non devono essere indicati nello studio di settore della società, perché trattasi di oneri indeducibili.

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 37384 del 21 dicembre 2022.

Indeducibili i costi relativi agli immobili patrimoniali fuori dallo studio di settore: ecco la recente sentenza della Cassazione in materia

La controversia trae origine dal contenzioso instaurato da una società proprietaria di terreni agricoli, impiegati per la coltura vinicola, a seguito della notifica di un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate ha rettificato il reddito d’impresa mediante accertamento induttivo extracontabile, considerando la società rientrante tra quelle “in perdita sistematica”.

In particolare l’Amministrazione finanziaria aveva accertato che nello studio di settore non fossero state indicate le spese per lavoro dipendente, rilevate nel bilancio societario.

A parere dell’Ufficio le spese per il personale dipendente dovevano considerarsi “spese relative all’esercizio dell’impresa”, pertanto da indicare nello studio di settore, e non “spese relative a beni immobili”, non deducibili ai sensi dell’art. 90 Tuir, e perciò non indicate dalla società nello studio di settore.

La CTR, in linea con la CTP, ha respinto le doglianze dell’Agenzia delle entrate e ha disposto l’annullamento dell’avviso di accertamento ritenendo che, ai sensi dell’art. 90, comma 2, del Tuir, tutti i costi “relativi” ad immobili sono indeducibili, e pertanto le dichiarazioni rese dalla contribuente in sede di redazione dello studio di settore risultavano corrette, come pure il risultato finale di coerenza e congruenza raggiunto.

A parere del giudice d’appello il co. 2 dell’art. 90 del Tuir non può essere applicato soltanto ai componenti negativi che comportino un incremento patrimoniale dei beni per la loro manutenzione o ristrutturazione, ma a tutti i componenti negativi.

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, lamentando violazione e falsa applicazione del cit. art. 90, per aver la CTR ritenuto che i costi per dipendenti sostenuti dalla società risultassero indeducibili e, pertanto, non fossero da indicare nello studio di settore, con la conseguenza che lo stesso risultava congruo e coerente.

A parere dell’Ufficio ricorrente, invece, detti costi dovevano essere comunque indicati con la conseguenza che le dichiarazioni dei redditi della contribuente risultavano incongrue ed incoerenti.

In altre parole, le spese sostenute per il personale dipendente da una società operativa nel ramo immobiliare, non sarebbero costi “relativi” all’attività d’impresa, al pari ad esempio delle spese per lavori di manutenzione straordinaria degli immobili, bensì

“spese relative all’esercizio d’impresa svolto mediante l’utilizzo degli immobili”

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato i motivi e ha rigettato il ricorso proposto dall’Agenzia delle entrate.

In materia di determinazione del reddito d’impresa, la Corte di cassazione ha chiarito che i costi dichiarati indeducibili dall’art. 90, relativamente agli immobili non strumentali per l’esercizio dell’impresa, i cui redditi concorrono a formare il reddito di impresa nell’ammontare determinato secondo le regole stabilite per la determinazione del reddito fondiario, sono, non già quelli riconducibili comunque fra le spese generali di gestione della società, ma quelli riguardanti le spese di manutenzione e riparazione ed ogni altra spesa o perdita riferita a ciascuna unità immobiliare.

La distinzione proposta dall’Agenzia delle Entrate tra “spese relative a beni immobili” e “spese relative all’esercizio dì impresa svolto mediante l’utilizzo di immobili”, va contro la ratio della norma che è quella di indicare quali componenti negative indeducibili tutte le spese “relative” agli immobili, senza limitare l’indeducibilità a talune categorie di costi pertinenti, dovendo la regola trovare applicazione generale.

La Corte ha quindi sancito il principio di diritto secondo cui, in tema di società dedite alla locazione di unità immobiliari, tra le spese e gli altri componenti negativi di reddito relativi ai beni immobili che non sono ammessi in deduzione, di cui al comma 2 dell’art. 90 del DPR n. 917 del 1986, rientrano le spese di manutenzione e riparazione, ed ogni altra spesa o perdita riferita a ciascuna unità immobiliare, inclusi i costi sostenuti per il personale dedito a servizi, manutenzioni, riparazioni, guardiania, amministrazione e gestione.

Ne consegue che tali oneri devono essere annotati in bilancio, ma non devono essere indicati nello studio di settore della società, perché trattasi di oneri indeducibili.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 37384 del 21 dicembre 2022
Le società impiegate nella locazione di unità immobiliari non possono dedurre dal reddito imponibile i costi relativi agli immobili patrimoniali. Non solo delle spese di manutenzione e riparazione, ma ogni altra spesa ad essi riferita: sono compresi i costi per il personale dedito a servizi, manutenzioni, riparazioni, guardiania, amministrazione e gestione

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