Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto: solo la vendita della quota salva le agevolazioni

Rosy D’Elia - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Bonus prima casa: in caso di separazione dei coniugi e secondo acquisto di un'abitazione con i benefici previsti, è possibile evitare la decadenza dalle agevolazioni solo in caso di vendita della propria quota. Non c'è alternativa. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 634 del 30 settembre 2021.

Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto: solo la vendita della quota salva le agevolazioni

Bonus prima casa: che cosa succede se uno dei due coniugi in comunione dei beni dopo la separazione acquista un secondo immobile applicando nuovamente le imposte in misura ridotta?

Procedere con l’alienazione della quota entro un anno, anche se l’abitazione è assegnata all’altro coniuge ed è difficile procedere con la vendita, è l’unico modo per evitare la decadenza dai benefici.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 634 del 30 settembre 2021.

Sotto la lente di ingrandimento il meccanismo agevolativo del bonus prima casa che permette l’applicazione dell’imposta di registro del 2 per cento, anziché del 9 per cento, sul valore catastale dell’immobile, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.

Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto: solo la vendita della quota salva le agevolazioni

Come di consueto, lo spunto per fare luce sul tema arriva dall’analisi di un caso pratico. Protagonista è una coppia, sposata con comunione dei beni, che ha acquistato un’abitazione con il bonus prima casa.

In seguito alla separazione consensuale tra i coniugi, è stato stabilito che la casa familiare possa essere usata dal marito fino al 2026.

A novembre 2020 la moglie ha acquistato una nuova abitazione, adibita a
residenza propria e dei propri figli, chiedendo di poter beneficiare di nuovo delle agevolazioni e, come previsto in caso di secondo acquisto, si è impegnata ad alienare la propria quota della casa ex coniugale entro il termine di un anno previsto dal comma 4-bis, della Nota II-bis, all’articolo 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Tra il dire e il fare, però, c’è di mezzo il mare. Non sembra, infatti, possibile mantenere la parola data dal momento che l’ex marito non ha intenzione di acquistare la sua quota ed è improbabile immaginare una vendita a terzi di una sola parte dell’immobile.

Senza la vendita del primo immobile, però, si verifica una decadenza dai benefici con la conseguenza e la necessità di procedere con il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria sul secondo e della relativa sanzione.

La contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di ricevere un particolare trattamento alla luce dei fatti: la conservazione del bonus prima casa o la non applicazione della sanzione con il pagamento della sola differenza tra misura ordinaria e misura agevolata delle imposte dovute per il secondo acquisto.

La motivazione? Ritiene di avere la mera titolarità di una quota di un’abitazione che non può utilizzare. In altre parole sostiene di avere un immobile non idoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Ma per l’Agenzia delle Entrate, che si esprime sul punto con la risposta all’interpello numero 634 del 30 settembre 2021, non c’è ragione che tenga: o procede all’alienazione della sua quota o decade dall’agevolazione, non esiste una terza via.

“Considerata la titolarità in capo all’istante del diritto di proprietà di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame, lo stesso dovrà procedere alla alienazione della quota in sua proprietà della casa pre-posseduta, al fine di non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita per il secondo acquisto”.

Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto con le agevolazioni: le regole da seguire

La linea rigida adottata dall’Amministrazione finanziaria ha le sue basi nella normativa di riferimento, richiamata nel documento che chiarisce le regole per l’applicazione del bonus prima casa nelle ipotesi di separazione e acquisto di una nuova abitazione da parte di uno dei coniugi.

A regolare l’accesso alle agevolazioni è la Nota II bis, posta in calce all’ articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

La possibilità di versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ridotta è offerta in linea generale a chi dichiara di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

Ma la norma prevede anche un’eccezione: chi ha già acquistato un’abitazione con il bonus prima casa, ha la possibilità di comprare un altro immobile alle stesse condizioni a patto che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo
acquisto
.

Durante questo periodo di emergenza coronavirus, però, i contribuenti hanno più tempo per procedere con la vendita: il contatore dei giorni è congelato fino al 31 dicembre 2021, come previsto dal DL Milleproroghe, e per gli acquisti avvenuti tra il 23 febbraio 2020 e fino alla fine di quest’anno, i termini inizieranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

In ogni caso se non si rispetta questa regola nei tempi stabiliti, si decade dal beneficio fruito per il secondo acquisto e bisogna versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, insieme a una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi.

Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, anche nel caso analizzato è necessario procedere con l’alienazione della quota dell’immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni.

“Tenuto conto che le disposizioni di cui alla citata Nota II-bis hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate, non si condivide la presunta inidoneità dell’immobile in oggetto pre-posseduto a soddisfare quelle esigenze abitative, quale elemento rilevante per impedire l’applicazione della citata disposizione di legge che prevede, tra l’altro, la decadenza dal beneficio fiscale in esame”.

Non è previsto alcun trattamento particolare.

Tutti i dettagli nel testo integrale della risposta all’interpello numero 634 del 30 settembre 2021.

Agenzia delle Entrate - Risposta numero 634 del 30 settembre 2021
Agevolazione prima casa

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