Bonus prima casa e nuda proprietà: per le agevolazioni serve il cambio di residenza?

Tommaso Gavi - Dichiarazioni e adempimenti

Bonus prima casa, si ha diritto all'agevolazione anche per l'acquisto della nuda proprietà? La risposta è affermativa. Nei casi previsti dalla legge è necessario anche il cambio di residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

Bonus prima casa e nuda proprietà: per le agevolazioni serve il cambio di residenza?

Bonus prima casa, l’agevolazione spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile?

La risposta è affermativa, a patto che vengano rispettati i requisiti previsti dalla legge.

Tra questi c’è n’è uno che riguarda la residenza. L’acquirente deve avere residenza nel Comune in cui acquista casa o deve trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto agevolato.

In alternativa deve dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel comune in cui acquista l’immobile.

Il rispetto del requisito crea qualche complicazione a livello operativo e organizzativo.

Bonus prima casa e nuda proprietà: per le agevolazioni serve il cambio di residenza?

Sul bonus prima casa sono due gli interrogativi che meritano, tra gli altri, un approfondimento: l’agevolazione spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà? Per averne diritto è necessario spostare la residenza entro 18 mesi?

La risposta a entrambi i quesiti è affermativa e la combinazione delle situazioni crea complicazioni a livello operativo.

Andando con ordine è opportuno ricordare che le agevolazioni per l’acquisto della proprietà di case che non rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9 si applica anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

In sostanza l’agevolazione spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà, ovvero l’acquisto della proprietà privata senza il temporaneo diritto reale di godimento del bene cui è relativa.

In sostanza, non si dispone immediatamente dell’immobile ma lo stesso sarà a disposizione al verificarsi di determinate condizioni stabilite nel contratto di vendita, che spesso coincidono con la morte dei precedenti venditori usufruttuari.

Per rientrare nell’agevolazione gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento devono rispettare le regole indicate nella nota II-bis -Tariffa Parte prima articolo 1 del Testo unico n. 131/1986.

Nello specifico devono essere rispettate le seguenti condizioni:

  • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività;
  • l’acquirente non deve avere la titolarità, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da egli stesso o dal coniuge con i benefici “prima casa”.

L’acquirente, all’atto dell’acquisto, deve dichiarare il rispetto dei requisiti appena citati, quindi anche dell’eventuale cambio di residenza.

Bonus prima casa e nuda proprietà: i vantaggi dell’agevolazione

La condizione relativa alla residenza potrebbe creare qualche problema di tipo organizzativo e logistico nel caso in cui si voglia beneficiare dell’agevolazione prevista per l’acquisto della nuda proprietà della prima casa.

Il codice civile, all’articolo 43, definisce la residenza come il luogo in cui la persona ha la dimora abituale.

La residenza si lega quindi strettamente al luogo in cui si vive e si abita. Sebbene quindi l’acquirente abbia titolo per cambiare residenza, dal punto di vista pratico la condizione contrattuale di acquisto della nuda proprietà potrebbe prevedere che l’usufrutto per i venditori possa durare più di 18 mesi.

Tale condizione contrasterebbe con la dichiarazione dell’acquirente del rispetto dei requisiti previsti, all’atto dell’acquisto (escluso il caso in cui il comune sia lo stesso in cui il soggetto svolge la propria attività).

Restano dunque alcuni problemi sul piano pratico per beneficiare delle agevolazioni in questione.

Al momento i vantaggi previsti sono i seguenti:

  • riduzione dell’IVA dal 10 per cento al 4 per cento per i contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • acquisti per successioni o donazioni con imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
  • imposta di registro al 2 per cento, per gli acquisti da privati. Il bonus prima casa, in tali condizioni, permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. L’imposta catastale e ipotecaria previste sono dell’importo di 50 euro;
  • credito d’imposta per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni. Gli stessi hanno la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

A tali agevolazioni si aggiungono quelle previste dal decreto Sostegni bis per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro.

Il provvedimento prevede l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, un credito d’imposta per gli acquisti assoggettati ad IVA e la cancellazione dell’imposta sostitutiva per i mutui.

Per ulteriori dettagli sulle agevolazioni si può consultare l’apposita guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al mese di novembre 2021. Nella parte finale del documento c’è anche un riepilogo sulla normativa e sui documenti di prassi relativi alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

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