Bonus prima casa: bis dell’agevolazione in caso di inagibilità dell’immobile acquistato

Rosy D’Elia - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Bonus prima casa: bis dell'agevolazione in caso di inagibilità dell'immobile acquistato in precedenza. È la classica eccezione che conferma la regola. E a chiarirla è l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione numero 1 del 17 marzo 2022. Accesso ai benefici per una seconda volta a particolari condizioni.

Bonus prima casa: bis dell'agevolazione in caso di inagibilità dell'immobile acquistato

Bonus prima casa, è possibile beneficiare dell’agevolazione una seconda volta in caso di inagibilità dell’immobile acquistato in precedenza.

Il bis dei benefici viene concesso in presenza di una dichiarazione dell’autorità competente e fino a quando persiste la condizione che rende inutilizzabile gli spazi.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione numero 1 del 17 marzo 2022.

Bonus prima casa: bis dell’agevolazione in caso di inagibilità dell’immobile acquistato

Il bonus prima casa consiste nella possibilità di applicare una imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento, invece del 9 per cento, e una imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro.

In caso di acquisto da un’impresa, l’IVA scende dal 10 al 4 per cento e devono essere versate imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro.

A stabilire le regole da rispettare per accedere ai benefici è la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Per beneficiare dell’agevolazione è necessario rispettare una serie di condizioni:

  • il fabbricato deve appartenere a determinate categorie catastali: (da A/2 ad A/7 e A/11) Sono esclusi, invece, gli immobili di lusso;
  • l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha o ha intenzione di stabilire la residenza o lavora;
  • l’acquirente deve rispettare, inoltre, due requisiti:
    • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
    • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con il bonus prima casa.

Su quest’ultima regola, però, c’è una eccezione. È possibile usufruire una seconda volta delle agevolazioni in caso di inagibilità dell’immobile pre posseduto, rispettando tutte le altre condizioni previste. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione numero 1 del 17 marzo 2022.

E si tratta, quindi, di un bis del bonus prima casa e non, come già previsto dalla norma, di un’applicazione dei benefici a un secondo acquisto a patto che si proceda con la vendita del primo immobile già posseduto entro un anno.

Bonus prima casa: bis dell’agevolazione in caso di inagibilità dell’immobile acquistato

Più nello specifico l’Agenzia delle Entrate chiarisce quali sono le situazioni in cui i contribuenti possono beneficiare due volte del bonus prima casa.

Quando l’immobile acquistato fruendo dei benefici è oggetto di
un decreto di sequestro e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente in quanto mancano “i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”, è possibile beneficiare nuovamente dell’agevolazione per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto.

Si tratta di un trattamento particolare già illustrato dall’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017 che riguardava un immobile dichiarato inagibile dopo un evento sismico:

“per effetto dell’evento stesso, si è verificato un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.

L’oggettiva e assoluta inidoneità dell’immobile, supportata da una documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, apre un secondo accesso ai benefici del bonus prima casa.

Agenzia delle Entrate - Principio di diritto numero 1 del 17 marzo 2022
Acquisto di altro immobile con agevolazione "prima casa" in presenza di una oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile "pre posseduto", dichiarato inagibile dall’Autorità competente.

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