Agevolazione prima casa sulle pertinenze: le regole per beneficiarne

Giuseppe Guarasci - Imposte

L'agevolazione prima casa garantisce il beneficio anche sulle pertinenze: quando si applica l'imposta di registro con l'aliquota agevolata del 2% all'acquisto dell'abitazione, è sempre possibile beneficiarne anche per box auto, garage, magazzini. Nella risposta all'interpello numero 362 del 2019, le regole a cui attenersi.

Agevolazione prima casa sulle pertinenze: le regole per beneficiarne

Agevolazione prima casa sulle pertinenze: come funziona e chi può beneficiarne? L’accesso al beneficio sull’acquisto dell’abitazione permette sempre di applicare l’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2% nel momento in cui si acquista un immobile destinato a completarne l’uso, come box auto, garage, magazzini. Nella risposta all’interpello numero 362 del 30 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate ripercorre e precisa le regole a cui attenersi per usufruirne.

Con l’agevolazione prima casa, chi acquista da un privato oppure da un’azienda che vende in esenzione Iva, versa un’imposta di registro del 2%, invece che del 9%, sul valore catastale dell’immobile. E inoltre beneficia di un costo delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro l’una.

Anche nel caso in cui a vendere sia un’impresa soggetta a Iva, il Fisco prevede una linea morbida: l’acquirente versa un’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria hanno un costo di 200 euro ciascuna.

Agevolazione prima casa sulle pertinenze: le regole per beneficiarne

Ma l’agevolazione prima casa non si esaurisce con l’abitazione principale: è possibile, infatti, ottenere un trattamento fiscale favorevole anche sull’acquisto delle pertinenze, che l’articolo 817 del codice civile definisce come “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

In questo contesto, le pertinenze, quindi, sono gli immobili classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 magazzini e locali di deposito;
  • C/6 per esempio rimesse e autorimesse;
  • C/7 tettorie chiuse o aperte.

Si può beneficiare del pagamento agevolato dell’imposta di registro e delle altre spese necessarie per l’acquisto su una sola pertinenza per categoria, e anche in un momento diverso dall’acquisto della casa. Per usufruirne è necessario rispettare due regole principali:

  • l’immobile deve essere destinato in modo durevole a servizio dell’abitazione principale;
  • quest’ultima deve essere stata acquistata applicando l’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa sulle pertinenze: le regole per beneficiarne

E infatti averne beneficiato garantisce in ogni caso la possibilità di usufruirne anche per l’acquisto delle pertinenze. A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 362 del 30 agosto 2019, in cui affronta il caso di due persone che hanno acquistato un’abitazione classificata come A1 a giugno 2010 e adesso hanno intenzione di dotarsi di un magazzino.

Attualmente il trattamento favorevole è riservato soltanto alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazioni di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazione di tipo ultra popolare;
  • A/6 abitazione di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini;
  • A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Ma nel momento in cui i due contribuenti al centro del caso analizzato hanno comprato l’immobile anche le abitazioni di tipo signorile potevano rientrare nel campo di applicazione dei benefici. E infatti ne hanno usufruito.

Acclarato che è possibile accedere all’agevolazione prima casa sulle pertinenze in un secondo momento, la stessa regola vale anche se la categoria catastale resta ormai fuori dal campo di applicazione?

L’Agenzia delle Entrate conferma questa possibilità e chiarisce:

“La Circolare 7 giugno 2010/E, n. 31, al paragrafo 1.1, ha precisato che la normativa di riferimento e la prassi correlata richiedono, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa alle pertinenze, che queste ultime accedano ad un’abitazione acquisita fruendo dei medesimi benefici.

In tal senso, il regime impositivo relativo all’acquisto dell’abitazione principale è dirimente per stabilire il regime impositivo della relativa pertinenza, seppur acquistata successivamente”.

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Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 362 del 2019
Applicazione della tassazione agevolata prima casa alla pertinenza della unità immobiliare A1, per la quale si è fruito del regime di favore – Punto terzo della nota II bis dell’art. 1 Tariffa, Parte 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

Agevolazione prima casa sulle pertinenze: il vincolo dei 5 anni

In sintesi, dunque, l’agevolazione prima casa garantisce il beneficio anche sulle pertinenze. Ma i contribuenti hanno un preciso vincolo da rispettare: non è possibile vendere box auto, garage o magazzini prima dei 5 anni dalla data di acquisto e separatamente dall’abitazione principale. A precisarlo è sempre l’Agenzia delle Entrate che, utilizzando sempre lo strumento della risposta all’interpello, si è soffermata su questo aspetto a novembre 2018.

Se le pertinenze vengono vendute prima della scadenza quinquennale, si perdono tutti i benefici e la vendita è assoggettata a tassazione Irpef o ad imposta sostitutiva del 20% per la parte di plusvalenza ricavata.

Chi non rispetta il vincolo, dunque, deve anche versare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, che non aveva versato al momento dell’acquisto perché aveva le carte in regola per applicare il bonus prima casa alle pertinenze.

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