Agevolazione prima casa 2019: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Rosy D’Elia - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Agevolazione prima casa 2019: accesso vietato a chi possiede già un'altra abitazione nel Comune di riferimento, o su tutto il territorio nazionale se acquistata con lo sconto fiscale, via libera invece per chi è già proprietario di un immobile acquistato prima dell'entrata in vigore del bonus. I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate nelle risposte numero 377 e 378 del 2019.

Agevolazione prima casa 2019: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Agevolazione prima casa 2019, arrivano nuovi chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate. Accesso vietato a chi possiede già un’altra abitazione nel Comune in cui ha intenzione di comprarne una nuova beneficiando del bonus, o nell’intero territorio nazionale se acquistata con lo sconto fiscale.

Al contrario, via libera ai benefici per chi è già proprietario di un immobile che è stato acquistato prima del 1993 da una società, quando non era ancora entrata in vigore l’aliquota IVA di favore. Ma a una condizione: la prima abitazione deve essere venduta entro un anno.

Con due diverse risposte agli interpelli, numero 377 e 378, pubblicati entrambi il 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate si sofferma sull’analisi di casi particolari e sulle regole a cui attenersi.

Agevolazione prima casa 2019: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulle regole di accesso

L’agevolazione prima casa prevede l’applicazione di un’imposta di registro pari al 2%, invece che al 9%, sul valore catastale dell’immobile per chi compra da un privato oppure da un’azienda che vende in esenzione Iva. E beneficia di un costo delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro l’una.

Anche se a vendere è un’impresa è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa, ma con modalità diverse: l’acquirente versa un’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria hanno un costo di 200 euro ciascuna.

Ma quali sono le regole per poterne beneficiare? L’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 378 del 10 settembre 2019 ribadisce le condizioni di accesso:

  • l’immobile acquistato deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  • chi compra non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Agevolazione prima casa 2019: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per chi già possiede un’abitazione

Protagonista del caso analizzato è un cittadino che ha venduto un suo immobile, su cui aveva beneficiato del bonus prima casa, collocato nel suo comune di riferimento e che è proprietario anche di un’abitazione acquistata nel 2011 senza beneficiare delle agevolazioni fiscali, e concesso in locazione.

Dal momento che ha intenzione di acquistare una nuova casa sempre nello stesso territorio e di beneficiare delle agevolazioni, si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare questa possibilità.

Ma dal Fisco arriva un veto assoluto: non ci sono i presupposti per accedere al bonus prima casa perché “la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta” costituisce una condizione ostativa.

Anche se l’abitazione è concessa in locazione, come chiarisce e motiva il documento pubblicato il 10 settembre:

“Si rileva che anche nel caso di acquisto di una casa di abitazione la circostanza che tale immobile sia a sua volta locato a terzi non costituisce una “causa di forza maggiore” idonea a giustificarne il mancato trasferimento della residenza da parte dell’acquirente”.

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Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 378 del 10 sttembre 2019
Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione. - Nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della tariffa
parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131. - Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

Agevolazione prima casa 2019 anche per chi ha già un’abitazione, ma a particolari condizioni

Il secondo caso analizzato, con la risposta all’interpello numero 377 del 2019, vede come protagonisti, invece, due coniugi proprietari di un’abitazione acquistata da un’impresa costruttrice prima del 1993 e quindi dell’introduzione dell’aliquota IVA agevolata.

Dal momento che hanno intenzione di comprare, sempre nello stesso comune e sempre da un’impresa, una nuova abitazione il loro notaio si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di accedere all’agevolazione prima casa.

Dall’amministrazione arriva il via libera, ma con una precisazione: “grazie all’applicazione della disposizione di cui al comma 4-bis, dell’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, è possibile derogare temporaneamente, ovvero entro l’anno dalla data dell’acquisto, alla condizione della prepossidenza di un solo altro immobile agevolato nello stesso Comune di residenza”.

Si concede un lasso temporale di un anno per provvedere alla sostituzione dell’immobile. Nel testo si specifica:

“La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista dalla lettera b), ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l’anno dalla data dell’acquisto, sicché, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni prima casa”.

E infine con la risposta all’interpello numero 377, l’Agenzia delle Entrate sottolinea le condizioni che i coniugi devono rispettare per beneficiare del bonus prima casa, pur possedendo già un’abitazione nello stesso comune:

  • l’immobile preposseduto deve essere stato acquistato nel 1990 da società costruttrice e deve essere l’unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza;
  • al momento dell’acquisto non devono essere titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni prima casa;
  • devono rispettare tutti i requisiti di accesso al bonus;
  • sia l’immobile da acquistare che l’immobile da vendere entro un anno devono essere classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9.
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Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 377 del 10 settembre 2019
Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota IIbis, comma 4-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993. - Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

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