Da quest'anno la gestione degli affitti brevi richiede la partita IVA già dal terzo immobile: le novità partono dalla cedolare secca, ma hanno un effetto a cascata anche sul CIN
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Dopo accese discussioni, l’ultima Manovra ha ridefinito il perimetro della cedolare secca per gli affitti brevi con un impatto diretto sulle modalità di gestione che arriva a cascata anche sulle regole per ottenere il CIN, Codice Identificativo Nazionale.
A partire da quest’anno è necessario dotarsi di una partita IVA a partire dal terzo appartamento concesso a viaggiatori o turisti.
È fondamentale, quindi, individuare correttamente quando scatta l’attività imprenditoriale.
| Cedolare secca affitti brevi: le novità della Manovra |
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Le regole previste dal 2026:
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Affitti brevi: per quali tipi di contratti?
La legge di Bilancio 2026 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178 del 2020, riferimento normativo chiave per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 21 e del 26 per cento.
Per orientarsi tra le nuove regole, che cambiano nei numeri ma non nella sostanza, è necessario innanzi tutto soffermarsi su due elementi fondamentali:
- i contratti di locazione breve;
- il numero di appartamenti interessati.
Nella prima categoria rientrano i contratti che rispondono a requisiti molto specifici:
- prima di tutto non possono durare più di 30 giorni;
- devono essere stipulati da persone fisiche, quindi non devono interessare l’attività di impresa;
- devono riguardare abitazioni o pertinenze come box, posti auto, cantine presenti in Italia (unità immobiliari nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione di A10 ovvero uffici o studi privati) e possono essere stipulati anche per una sola stanza;
- si possono prevedere servizi accessori come, ad esempio, fornitura di biancheria o pulizia dei locali, mentre non sono ammessi extra come la colazione o il noleggio auto.
Gli affitti brevi possono essere conclusi direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
| Il nuovo testo dell’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178 del 2020 |
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| Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. |
Affitti brevi, dal terzo appartamento occorre la partita IVA: le istruzioni per il calcolo
Come ha sottolineato l’Associazione Italiana Dottori Commercialisti, che a più riprese è tornata sul tema per sciogliere i nodi applicativi della norma, i contratti da considerare per verificare la presunzione di imprenditorialità sono solo quelli che rispondono alle caratteristiche indicate: non contano i contratti di locazione “non breve” con formula “4+4” o “3+2”.
Stabilita la tipologia di affitti da considerare nel calcolo, è necessario soffermarsi su come verificare il limite che fa scattare l’attività imprenditoriale in relazione agli spazi concessi a viaggiatori, turisti o fuorisede temporanei: la norma, infatti, non parla di singoli contratti o di stanze, ma di appartamenti.
Se da un lato, come conferma la stessa Agenzia delle Entrate nell’ultima guida disponibile sul tema, esiste la possibilità di stipulare dei contratti anche solo per una stanza, dall’altro la soglia interessa l’intera abitazione.
In questa ottica due contratti per le stanze di un appartamento non precludono la possibilità di procedere con un terzo affitto breve applicando la cedolare secca in un secondo appartamento.
Affitti brevi, cedolare secca e comproprietà: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Al contrario, le maglie sono strette per gli appartamenti in comproprietà. È questa la lettura che deriva dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20 del 2012, citata anche dall’AIDC.
“Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.
Si legge nel documento.
Il risultato è che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare per la cedolare secca, senza però alcun automatismo, come chiarito nella circolare successiva del 2017.
Una regola che dal lato opposto va considerata anche per verificare eventualmente l’esclusione e la necessità di operare con partita IVA in presenza di altri appartamenti (da tre in poi) utilizzati per gli affitti brevi e che rende, in ogni caso, complessa la verifica e la gestione in caso di comproprietà.
Affitti brevi: l’attività imprenditoriale richiede la partita IVA
In base alle regole descritte, quando si supera la soglia prevista dalla normativa scatta la necessità di aprire una partita IVA.
La gestione imprenditoriale genera una esclusione automatica dal perimetro della cedolare secca. Ma le conseguenze non toccano solo la tassazione e non si concretizzano soltanto nella necessità di fare fronte a una serie di adempimenti fiscali, che fino allo scorso anno toccavano una platea più ristretta di casi. Hanno un impatto a cascata anche sulle regole da seguire per poter ottenere il CIN, Codice Identificativo Nazionale che deve essere esposto nello stabile e inserito in qualsiasi annuncio.
La sequenza di cifre associata a stanze, appartamenti, strutture che è stata introdotta dall’articolo 13 del DL n. 145 del 2023 deve essere richiesta da chiunque gestisca affitti brevi o turistici, anche in forma privata.
La differenza tra chi opera con partita IVA e chi no, però, sta nelle condizioni da rispettare.
Tutti gli spazi concessi in locazione devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio ma anche di estintori portatili, da ubicare in posizioni accessibili e visibili, uno ogni 200 metri quadrati, con un minimo di un estintore per piano.
In particolare, in caso di attività imprenditoriale per i requisiti di sicurezza degli impianti è necessario fare riferimento alle regole e alle sanzioni previste dalla normativa statale e regionale.
Inoltre, chi utilizza la partita IVA deve anche presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Le novità della Legge di Bilancio 2026, quindi, non hanno solo ristretto il raggio d’azione della cedolare secca, ma hanno anche imposto nuovi obblighi e procedure dal terzo immobile locato in poi.
| Affitti brevi | Attività non imprenditoriale | Imprenditoriale |
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| Cedolare secca | Aliquota del 21 per cento sul primo immobile, 26 per cento sul secondo | Esclusione |
| Banca Dati Strutture Ricettive | Richiesta del CIN | Richiesta del CIN |
| Requisiti di sicurezza | Standard minimi previsti dal DL n. 145 del 2023 | Standard minimi + regole nazionali e locali |
| SCIA | Non è prevista | Richiesta con sanzioni fino a 10.000 euro per chi non rispetta l’obbligo |
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi: istruzioni su partita IVA e CIN