Superbonus, per la prevalenza residenziale conta la situazione dopo i lavori

Via libera al superbonus anche per il proprietario o detentore di unità immobiliari non destinate ad abitazione, a patto che alla fine dei lavori risulti rispettato il requisito della prevalenza residenziale.

Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate, che con la risposta all’interpello n. 290 del 23 maggio 2022 afferma che in merito alla verifica della prevalenza residenziale dell’immobile, in relazione a lavori effettuati in condominio, sarà la situazione esistente al termine dell’intervento a determinare chi può o meno fruire del superbonus.

L’apertura dell’Agenzia delle Entrate rende quindi più semplice l’accesso all’agevolazione in caso di lavori che comportino il cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari in condominio.

Ai fini del calcolo del limite di spesa ammesso al superbonus bisognerà invece considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori.

Superbonus, per la prevalenza residenziale conta la situazione dopo i lavori

A presentare istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate è un condominio minimo composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo A/2, la cui superficie è inferiore al 50 per cento dell’edificio complessivo, e un negozio C/1 funzionalmente indipendenti, che sarà oggetto di lavori rientranti nel superbonus.

La SCIA, oltre agli interventi prospettati, indicherà anche il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare non abitativa, e alla fine dei lavori risulteranno tre unità residenziali.

La richiesta di chiarimenti riguarda la possibilità per ambedue i condomini delle unità immobiliari di accedere al superbonus, alla luce del requisito della prevalenza residenziale.

Su questo aspetto, è stata la circolare n. 24/E/2020 della stessa Agenzia a specificare che per i lavori effettuati in condominio, secondo il principio della prevalenza della funzione residenziale rispetto all’intero edificio:

• qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni;
• se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

La risposta all’interpello n. 290 del 23 maggio 2022 evidenzia quindi un aspetto importante: nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari nell’edificio, la verifica della prevalenza residenziale va effettuata considerando la situazione esistente a fine lavori.

Il cambio destinazione d’uso dovrà essere specificato nella SCIA, e qualora al termine degli interventi risulti che l’edificio è adibito prevalentemente a funzione residenziale, il superbonus spetterà ad ambedue i condomini, secondo le regole sopra esposte.

Superbonus, per il calcolo dei limiti di spesa conta la situazione ad inizio lavori

Considerazione opposta invece per quel che riguarda il limite di spesa ammesso al superbonus.

Le somme massime da includere nello sconto fiscale del 110 per cento andranno calcolate considerando la situazione esistente prima dei lavori.

Un punto già chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E/2020, che ha specificato come in analogia a quanto previsto per il bonus ristrutturazione e l’ecobonus:

“anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.”

Agenzia delle Entrate - risposta all’interpello n. 290 del 23 maggio 2022

Superbonus - verifica del principio di prevalenza residenziale di un edificio con interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso di unità immobiliari presenti - Articolo119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34