Vendita case, IVA piena per il regolamento di condominio: si applica l’aliquota ordinaria

Tommaso Gavi - IVA

Vendita case, IVA con aliquota ordinaria per la spesa per la redazione del regolamento di condominio. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 640 del 30 settembre 2021. La prestazione non è accessoria: non integra, completa o rende possibile l'operazione principale e non può essere considerata un unicum economico con la stessa.

Vendita case, IVA piena per il regolamento di condominio: si applica l'aliquota ordinaria

Vendita case, si applica l’IVA con aliquota ordinaria alle spese per la redazione del regolamento di condominio.

Lo chiarisce la risposta all’interpello numero 640 del 30 settembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

A differenza di altre spese sostenute dal venditore per il frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile, per l’accatastamento del fabbricato e per l’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze (per le quali si applicano l’aliquota del 10 o del 4 per cento) la spesa in questione sconta l’imposta al 22 per cento.

La redazione del regolamento di condominio, infatti, non può esser considerata un’operazione accessoria poiché non integra, completa o rende possibile l’operazione principale.

Vendita case, IVA piena per il regolamento di condominio: si applica l’aliquota ordinaria

In tema di vendita di case, l’Agenzia delle Entrate chiarisce quale tassazione IVA deve essere applicata alle spese sostenute dal venditore che devono essere rimborsate dall’acquirente.

La risposta all’interpello numero 640 del 30 settembre 2021 si sofferma, tra le altre, sulla spesa per la redazione del regolamento di condominio.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 640 del 30 settembre 2021
Riscontro del nesso di accessorietà, ai sensi dell’art. 12 DPR n. 633 del 1972, di una serie di prestazioni di servizi rispetto all’operazione principale relativa alla vendita di unità immobiliari.

Per tale spesa si applica l’aliquota ordinaria al 22 per cento, a differenza di altre spese per cui si possono applicare le aliquote agevolate al 10 e al 4 per cento.

I chiarimenti arrivano in risposta al quesito dell’istante, un’impresa di costruzioni di costruzioni impegnata nella realizzazione di un complesso immobiliare a destinazione abitativa.

Il regime agevolato dell’imposta può essere applicato, ad esempio, alle seguenti spese:

  • per il frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile;
  • per l’accatastamento del fabbricato;
  • per l’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze.

Di contro, non beneficia di aliquote ridotte la spesa per la redazione del regolamento di condominio, riaddebitata al cliente dall’impresa.

La motivazione del chiarimento risiede nel fatto che tale spesa non è considerata un’operazione accessoria, infatti, non è propedeutica all’acquisto dell’immobile.

La spesa per il regolamento di condominio non integra, completa o rende possibile l’operazione principale e non rappresenta un unicum economico con la stessa.

Nel fornire i chiarimenti l’Amministrazione finanziaria riepiloga il quadro normativo di riferimento e richiama i principali documenti di prassi sul tema.

Vendita case, IVA con aliquota ordinaria per il regolamento di condominio: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Nel recente documento di prassi l’Agenzia delle Entrate non condivide la soluzione proposta dall’istante, che ritiene che la redazione del regolamento condominiale sia una prestazione di servizi per la clientela per fruire nelle migliori condizioni dell’appartamento acquistato.

L’Amministrazione finanziaria, invece, richiama la giurisprudenza nazionale e sovranazionale, oltre ai documenti di prassi sul tema.

Il nocciolo della questione è la verifica del vincolo di accessorietà tra le operazioni, in altre parole occorre valutare se tali operazioni abbiano come unico obiettivo quello di offrire al cliente il miglior risultato possibile.

In merito viene richiamata la risoluzione numero 337 del 2008, che considera come operazioni accessorie quelle che:

  • integrano, completano o rendono possibile l’operazione principale;
  • sono rese dal medesimo soggetto che esegue l’operazione principale, anche a mezzo di terzi, ma per suo conto e a sue spese;
  • sono rivolte al medesimo soggetto nei cui confronti è resa l’operazione principale.

Un’ulteriore precisazione è contenuta nella risoluzione numero 230 del 2002, che sottolineava che per il riconoscimento della natura accessoria di un’operazione non è sufficiente che la stessa renda possibile o più agevole l’operazione principale.

Deve, infatti, costituire un unicum economico con la stessa.

A conferma della posizione ci sono anche la sentenza causa C- 349/96 della Corte di giustizia Ue e la sentenza numero 24049 del 2011 della Cassazione.

In base a tali chiarimenti l’operazione accessoria deve essere un mezzo per il completamento o la realizzazione dell’operazione principale.

Dal momento che la redazione del regolamento condominiale non integra, né completa, né rende possibile l’operazione principale non può essere considerata un unicum economico con la stessa.

Di solito tale operazione avviene in un momento successivo alla vendita e non è determinante alla fruizione della prestazione principale o al completamento e realizzazione della stessa.

L’istante dovrà quindi pagare l’imposta ordinaria su tale spesa.

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