Cessioni fabbricati da demolire, plusvalenza esclusa dai redditi diversi

Non rientra nei redditi diversi la plusvalenza che deriva da cessioni di fabbricati da demolire. A sottolinearlo è l’Agenzia delle Entrate nella circolare numero 23 del 29 luglio 2020: il documento segna un’inversione di marcia sul tema, determinata dalle posizioni assunte più volte dai giudici di legittimità.

Se il trasferimento a titolo oneroso ha come oggetto un edificio, lo stesso trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando è destinato alla demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste. Questa la linea adottata sull’articolo 67 del TUIR.

Agenzia delle Entrate - Circolare numero 23 del 29 luglio 2020

Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. «da demolire» - Articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

Cessioni fabbricati da demolire, plusvalenza esclusa dai redditi diversi

Difronte ai principi espressi dalla Corte di Cassazione, l’Amministrazione finanziaria fa un passo indietro ed esclude dai redditi diversi la plusvalenza derivante dalle cessioni di fabbricati da demolire.

Al centro della circolare numero 23 del 29 luglio 2020, infatti, c’è l’articolo 67 del TUIR, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, e la definizione del suo campo di applicazione.

Il testo include fra i redditi diversi - se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente - “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Per individuare il corretto trattamento fiscale da applicare bisogna verificare se l’oggetto della compravendita è un fabbricato o un terreno suscettibile di
utilizzazione edificatoria.

Ed è proprio su questo ultimo punto che le posizioni dell’Amministrazione finanziaria e dei giudici di legittimità, fino alla circolare numero 23 del 2020, hanno seguito strade diverse.

Plusvalenza derivante da cessioni fabbricati da demolire fuori dai redditi diversi: l’inversione dell’Agenzia delle Entrate

Con la risoluzione numero 395/E del 22 ottobre 2008, nelle successive risposte all’interpello e nell’emanazione degli avvisi di accertamento, l’Agenzia delle Entrate ha incluso la plusvalenza che deriva dalla cessione di un fabbricato da demolire tra i redditi diversi.

Ed è qui che sorge la divergenza:

“L’interpretazione seguita dall’Amministrazione finanziaria non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste”.

Bisogna considerare, infatti, che se su un’area insiste un fabbricato di qualsiasi tipo, l’area risulta già edificata e non può essere definita un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria, come indicato nel TUIR. La potenzialità edificatoria si è già realizzata.

Con la circolare numero 23 del 2020, risulta quindi superato quanto affermato nella risoluzione numero 395/E del 2008 “e, più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata”.