Parti comuni del condominio: aspetti generali

Tra gli aspetti che caratterizzano il condominio ci sono quelli legati alle parti comuni.

L’elemento necessario affinché si costituisca il condominio stesso, insieme alla presenza di appartamenti che siano almeno di due diversi proprietari, è proprio quello di spazi di proprietà in comune.

Ma quali sono le parti comuni del condominio e quali regole si applicano alle stesse?

Il punto a partire dalla definizione del Codice civile, fino ai diversi aspetti generali da tenere in considerazione.

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Parti comuni del condominio: quali sono?

Per individuare quali sono le parti comuni di un condominio è opportuno partire dalla definizione presente all’interno del Codice civile.

A fornire l’elenco delle parti comuni è l’articolo 1117, che stabilisce quali sono le parti che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio.

La norma stabilisce che tali parti sono considerate in comunione anche in caso di “diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.

La stessa norma riporta tre diversi punti e relativi elenchi. Nel punto 1) rientrano tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune:

“come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.”

Il punto 2) indica, invece, le aree le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune:

“come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.”

Nel punto 3) sono invece indicate le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune:

“come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Gli elenchi appena indicati devono essere considerati come non tassativi ma esemplificativi delle cose comuni. A chiarirlo, tra le altre, è la sentenza della Corte di Cassazione n. 1680/2015.

Rientrano tra le parti del condominio anche quelle che hanno un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di parte delle unità immobiliari di proprietà individuale, salvi i casi in cui risulti in modo diverso sulla base del titolo di acquisto.

In merito all’ambito di applicabilità delle regole del condominio, l’articolo 1117-bis, introdotto dalla Riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012, stabilisce quanto di seguito riportato:

“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”

La definizione di parti comuni è quindi fondamentale per l’applicazione delle regole previste all’interno della disciplina del condominio.

Per la determinazione di quali sono le parti di proprietà esclusiva di uno dei condomini e quali sono di proprietà comune è necessario fare riferimento ai titoli di acquisto.

Parti comuni del condominio: le regole sull’uso

Dopo aver definito quali sono le parti condominiali e le caratteristiche che devono avere è opportuno soffermarsi su quale uso ne possono fare i condomini.

L’uso e il godimento delle parti comuni del condominio sono regolati attraverso il regolamento condominiale e le decisioni dell’assemblea, che sono state prese attraverso le delibere approvate.

In linea generale, anche al condominio si può applicare le disposizioni di cui all’articolo 1102 del Codice civile, relativo all’uso della cosa comune.

Tale articolo stabilisce che ciascuno può servirsene a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso, sulla base del diritto di questi ultimi.

Il limite per il singolo, rispetto al diritto degli altri, non è definito in modo netto.

Inoltre l’uso non deve essere proporzionale alle quote di proprietà in millesimi del singolo condomino. Il godimento, infatti, si presume uguale per tutti a prescindere dalla quota di cui il condomino è proprietario, indicata nelle tabelle millesimali.

Nei condomini in cui è prevista la figura, la disciplina dell’uso delle cose e dei servizi comuni è appannaggio dell’amministratore, il quale è chiamato anche ad assicurare il godimento degli stessi da parte di tutti i condomini.

Parti comuni del condominio: la ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti di proprietà comune, di quelle per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e di quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza deve seguire il valore della proprietà di ciascun condomino.

A stabilirlo è l’articolo 1123 del Codice civile. La disposizione prevede tale regola generale “salvo diversa convenzione”.

Tuttavia, nel caso in cui le cose siano destinate a servire i condomini in misura diversa, nella suddivisione delle spese si deve tenere conto dell’uso che può farne ciascun condomino e la ripartizione sarà proporzionale a tale uso.

Lo stesso principio si applica a opere e impianti che siano destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, a vantaggio di un gruppo di condomini.

Il gruppo in questione sarà chiamato al sostenimento delle spese relative alla manutenzione.

Alle regole generali, tuttavia, si aggiungono diversi casi specifici. È quindi fondamentale la conoscenza del quadro normativo e della giurisprudenza collegata alle tematiche relative alla gestione del condominio.

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