Legge delega: cosa cambierà per le donazioni di terreni edificabili tra familiari

Come è ormai noto, l’articolo 5 della Legge delega di riforma fiscale, L. n. 111/2023, reca i principii e i criteri direttivi per la revisione dell’Irpef.

In particolare, la lettera h), del comma 1, dell’art.5, definisce i criteri specifici per riformare alcune fattispecie contenute nell’articolo 67, del T.U.n.197/86, vero e proprio contenitore dove, di fatto, confluiscono tutti redditi che non trovano spazio nelle altre categorie reddituali specifiche (redditi fondiari, redditi di capitale, redditi di lavoro dipendente, redditi di lavoro autonomo, redditi d’impresa).

La norma, infatti, presenta una varietà di figure reddituali, non collegate fra loro, accomunate solo dal fatto che comunque determinano un incremento di ricchezza, slegato dai requisiti richiesti dai redditi fondiari, di capitale, di lavoro dipendente, lavoro autonomo, e d’impresa.

La disposizione costituisce una norma di chiusura, in quanto non vi è una definizione generale di redditi diversi, ma essi vengono enumerati singolarmente e in via residuale, in quanto non facenti parte di altre tipologie di reddito.

Analizziamo, quindi, l’intervento di revisione che il legislatore delegato si appresta a introdurre, dopo aver rilevato il contenzioso in essere tra Fisco e contribuenti.

Cosa cambierà per le donazioni di terreni edificabili fra familiari. Il contenzioso tra Fisco e contribuenti

Sulla questione della cessione delle aree edificabili ottenute per donazione è in corso un ampio intenso dibattito dottrinario e giurisprudenziale, che investe la determinazione del valore da assumere, così come la configurazione di alcune ipotesi di pratiche elusive.

La stessa Relazione illustrativa al provvedimento di delega richiama l’ordinanza della Cassazione n. 15746/2020, dove gli Ermellini si sono pronunciati in ordine a una controversia tra l’Agenzia delle entrate e un contribuente.

Nel caso di specie un genitore che aveva ceduto con atto di donazione un terreno edificabile ai figli i quali nello stesso giorno lo avevano rivenduto per un corrispettivo pari al valore indicato nella stessa donazione.

L’Agenzia delle Entrate aveva ipotizzato un’ipotesi di interposizione fittizia, ritenendo che la donazione avesse il solo scopo di evitare il carico fiscale in capo al donante.

La Corte di Cassazione, interpellata sulla vicenda, si è invece espressa stabilendo che, nei rapporti tra genitori e figli, è necessario prendere in considerazione la libertà di pianificazione della successione e che proprio la libertà di pianificazione dà la possibilità di escludere sia gli intenti fraudolenti che elusivi (conformi Cass.nn. 26947/2020, 10561/2020, 29182/2017).

Ancora con la sentenza n. 26947/2020, la Corte di Cassazione ha escluso la natura elusiva dell’operazione (donazione dell’immobile da genitore a figli e successiva alienazione del bene a terzi), ritenendo trattarsi di una ordinaria operazione di pianificazione del patrimonio familiare (con la successiva vendita era stata comunque realizzata una plusvalenza).

Nel caso di specie, era stata presunta un’interposizione fittizia, imputando i maggiori redditi derivanti dalla plusvalenza ai genitori donanti piuttosto che ai figli donatari che avevano formalmente venduto i terreni donati.

Di contro, altre pronunce hanno condiviso la posizione del Fisco (Cass.n.. 5420/2018, 1734/2018, 27781/2017) riconoscendo l’interposizione in base all’art. 37 del Dpr 600/1973.

In particolare, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22716/2011, ha ritenuto elusiva la donazione della propria quota di un terreno edificabile in favore del coniuge e dei figli, e della successiva rivendita, a brevissima distanza di tempo, del medesimo terreno. Operazione che ha permesso al contribuente, effettivo venditore, di evitare la plusvalenza patrimoniale da cessione di aree edificabili.

Il valore per le donazioni tra familiari

La norma, articolo 5, comma 1, lettera h), n. 1, della L. n. 111/2023, prevede:

“la revisione del criterio di determinazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione, a titolo oneroso, di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, stabilendo che qualora la proprietà degli stessi sia acquistata per effetto di donazione si assume, in ogni caso, come prezzo di acquisto quello pagato dal donante.”

Secondo l’art.67, comma 1, lettera a) del TUIR sono imponibili (come redditi diversi):

“le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.”

Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), TUIR sono imponibili in ogni caso le plusvalenze relative agli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; nell’ipotesi di immobili acquisiti per donazione e successivamente ceduti, i cinque anni decorrono dalla data di acquisto da parte del donante.

Come rilevato nel Dossier del Senato, del T.U. n. 917/86, chiarisce che per gli immobili citati (di cui alla lettera b) del comma 1 dell’art.67) acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

L’art. 68, comma 2, del T.U.n.917/86 reca, invece, il criterio di determinazione del costo o valore di acquisto delle aree edificabili, distinguendo l’acquisto dell’area a titolo oneroso da quello a titolo gratuito: il costo di acquisto per l’area acquisita a titolo gratuito è determinato in base al valore dichiarato nelle relative denunce o atti registrati, ovvero in sostanza quello definito o dichiarato ai fini delle imposte di successione o donazione, aumentato di ogni altro costo successivo inerente.

La chiusura della querelle

Il legislatore delegato, quindi, metterà la parola fine alla querelle, per chiudere un contenzioso che non accenna a diminuire, riscrivendo il criterio di determinazione di tali plusvalenze, stabilendo che qualora la proprietà degli stessi sia acquistata per effetto di donazione si assume, in ogni caso, come prezzo di acquisto quello pagato dal donante.

Principio analogo a quello già contenuto nell’art.68, comma 1, del T.U. n. 917/86 per gli immobili.