Come gestire i bonus fiscali edilizi su una casa acquistata (da privato o da impresa) dopo essere già stata ristrutturata
Secondo l’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR, in caso di vendita dell’immobile, le quote di detrazione non ancora utilizzate dal venditore si trasferiscono automaticamente all’acquirente.
Tuttavia, questo automatismo si applica solo se le parti non concordano diversamente.
La legge lascia, infatti, piena libertà di scelta ai contraenti.
Al momento del rogito, si hanno sostanzialmente due strade:
1. Trasferire i bonus all’acquirente - È la scelta più comune se si vuole usare il bonus come leva per alzare il prezzo di vendita o rendere l’immobile più appetibile. Non occorre inserire clausole specifiche, ma per estrema chiarezza è sempre meglio indicare nell’atto che le “detrazioni fiscali residue relative agli interventi di... spettano all’acquirente”;
2. Bonus fiscali edilizi trattenuti dal venditore - Se si sostengono spese ingenti e il venditore continuare a beneficiare dello sconto fiscale anche dopo aver venduto la casa, può comunque farlo. In questo caso è obbligatorio inserire una clausola specifica nel rogito (o nel contratto preliminare) in cui si dichiara che il venditore mantiene il diritto alle detrazioni residue.
| Scenario | Chi ottiene le detrazioni residue? | Cosa scrivere nel Rogito? |
|---|---|---|
| Silenzio delle parti | Acquirente | Nulla (avviene per legge) |
| Accordo per il passaggio | Acquirente | Opzionale (per chiarezza) |
| Venditore vuole tenerli | Venditore | Clausola specifica obbligatoria |
Se si acquistano mobili è possibile fruire del relativo bonus per l’acquirente che ha “ereditato” i bonus fiscali dal venditore?
Mentre il Bonus Ristrutturazioni segue l’immobile e può essere “ereditato” dall’acquirente, il Bonus Mobili è considerato un’agevolazione fiscale strettamente personale.
Di conseguenza, il Bonus Mobili non si trasferisce mai.
Secondo l’Agenzia delle Entrate (si veda, in particolare, la circolare numero 17/E del 2015), il Bonus Mobili non si trasmette all’acquirente in caso di vendita, nemmeno se nell’atto di compravendita viene specificato il passaggio dei bonus edilizi.
Se il venditore aveva già iniziato a detrarre i mobili, continuerà a farlo lui fino alla fine dei 10 anni (anche se non abita più lì).
Se l’acquirente compra mobili nuovi dopo il rogito, non può "agganciarli" alla ristrutturazione fatta dal vecchio proprietario. Salvo che non faccia una nuova ristrutturazione, apra la relativa SCIA/CILA e ci agganci sopra il relativo bonus mobili
Ciò in quanto il bonus mobili spetta solo a chi ha pagato effettivamente i lavori di ristrutturazione.
Per poterlo richiedere, deve esserci identità tra:
- chi ha sostenuto le spese per la ristrutturazione edilizia;
- chi acquista i mobili e gli elettrodomestici.
L’unica eccezione: l’acquisto da impresa
C’è un solo caso in cui l’acquirente può usufruire del bonus mobili pur non avendo fatto i lavori in prima persona: l’acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione.
Se si acquista una casa in un fabbricato interamente ristrutturato da un’impresa (che ha eseguito interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia), hai diritto:
- alla detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati calcolata sul 25% del prezzo di vendita;
- e, di conseguenza, anche al bonus mobili per arredare quella casa, poiché l’acquisto dell’immobile ristrutturato è equiparato dalla legge all’aver effettuato i lavori.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: I bonus fiscali sulla casa acquistata ma già ristrutturata
