Bonus prima casa, no alle agevolazioni sul secondo immobile in caso di demolizione

Niente bonus prima casa sul secondo immobile se, dopo l’acquisto, si intende demolire l’intero fabbricato con finalità di ampliamento.

L’Agenzia delle Entrate esclude la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali su una porzione immobiliare, facente parte del medesimo fabbricato in cui è situata la prima casa, nel caso in cui si intenda effettuare una demolizione totale dello stesso per la costruzione di un villino.

Il chiarimento è contenuto nella risposta all’interpello n. 113 del 21 aprile 2020, che fornisce ulteriori elementi utili per capire come funziona il bonus prima casa e quando spetta anche per la seconda abitazione.

Bonus prima casa, no alle agevolazioni sul secondo immobile in caso di demolizione

In linea generale, è possibile usufruire del bonus prima casa anche per l’acquisto di un secondo immobile da accorpare a quello posseduto, a patto con l’ampliamento l’abitazione principale non si trasformi in una casa di lusso (categorie catastali A/1, A/8 o A/9).

A ricordarlo è l’Agenzia delle Entrate, che tuttavia fissa specifici paletti circa la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una porzione di fabbricato da accorpare alla prima casa.

Nel caso di acquisto di un alloggio contiguo da accorpare alla prima casa, i bonus fiscali si applicano a patto di dichiarare, in sede di acquisto, di voler fondere - anche sotto il profilo catastale - la propria prima casa con la nuova porzione immobiliare acquistata, di modo da creare un’unica unità abitativa.

Una possibilità che è tuttavia esclusa se, dopo l’acquisto, si intende effettuare una demolizione totale del fabbricato ai fini di ricostruire un’unica unità immobiliare.

Secondo quanto chiarito con la risposta all’interpello n. 113 del 21 aprile 2020, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce una fusione, neanche dal punto di vista catastale

Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 113 del 21 aprile 2020

Agevolazioni «prima casa». Ipotesi di acquisto di ulteriore unità immobiliare facente parte del medesimo fabbricato nel quale è situata la «prima casa» preposseduta e successiva demolizione dell’intero fabbricato e costruzione di un nuovo fabbricato.

Bonus prima casa anche su un secondo immobile, ma solo in caso di ampliamento o accorpamento

La demolizione dell’intero fabbricato ai fini della costruzione di un villino non può essere assimilata ad un ampliamento della preesistente prima casa di abitazione o ad un accorpamento della preesistente prima casa di abitazione con altra unità immobiliare in modo da creare un’unica unità abitativa.

Sono queste le ragioni che portano l’Agenzia delle Entrate ad escludere la possibilità di accedere al bonus per l’acquisto di una seconda porzione immobiliare nel fabbricato in cui è situata l’abitazione principale.

Con l’intera demolizione del fabbricato ai fini della costruzione di un villino non verrebbe rispettato il requisito della fusione ai fini del miglioramento della prima casa.

Le condizioni necessarie per la fruizione del bonus prima casa sono dettate dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Le agevolazione si applicano agli acquisti di immobili non di lusso a condizione che:

• l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Non si può accedere al bonus prima casa in caso di titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni prima casa, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.

Una causa ostativa che viene parzialmente derogata nel caso in cui si intenda acquistare una nuova unità immobiliare per l’ampliamento della prima casa.

L’obiettivo è quello di consentire il miglioramento delle condizioni di utilizzo dell’abitazione acquistata accedendo alle agevolazioni fiscali. Nel rispetto però, come abbiamo visto, di regole stringenti.