Beneficio prima casa: la mancanza di abitabilità non è forza maggiore

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Beneficio prima casa: se non si rispetta la scadenza dei 18 mesi per il trasferimento nel comune di ubicazione dell'immobile a causa della mancato ottenimento del certificato di abitabilità, non è possibile invocare la causa di forza maggiore. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con l'Ordinanza numero 34865 del 17 novembre 2021.

Beneficio prima casa: la mancanza di abitabilità non è forza maggiore

Ai fini del beneficio fiscale “prima casa”, l’impegno del contribuente di trasferire la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile, nel termine perentorio di 18 mesi, assume la veste di un vero e proprio obbligo verso il fisco e il suo inadempimento comporta la decadenza dal beneficio.

Il mancato ottenimento del certificato di abitabilità non può essere invocato come causa di forza maggiore, per tale intendendosi solo una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile nonostante l’adozione di tutte le precauzioni del caso.

Sono questi i principi contenuti nell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 34865 del 17 novembre 2021.

Corte di cassazione - Ordinanza numero 34865 del 17 novembre 2021
Il testo integrale dell’Ordinanza della Corte di Cassazione numero 34865 del 17 novembre 2021.

La sentenza – La controversia trae origine dal ricorso proposto da due contribuenti avverso un avviso di liquidazione.

Con l’atto de qua l’Agenzia delle entrate recuperava a tassazione le maggiori imposte Iva e le imposte sostitutive sulle operazioni di credito a medio e lungo termine ex artt. 15 e ss del DPR 601/1073 dovute a seguito di revoca delle agevolazioni “prima casa”..

Il contribuente, infatti, avrebbe dichiarato la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, senza tuttavia effettuare il trasferimento della propria residenza nel comune in cui era sito l’immobile nei successivi diciotto mesi come richiesto dalla legge.

I contribuenti avevano addotto, come causa di forza maggiore, il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione necessari e il conseguente mancato rilascio, da parte dell’ente locale, del certificato di abitabilità o agibilità.

Il ricorso del contribuente è stato accolto in entrambi i gradi di giudizio e così l’Ufficio finanziario ha impugnato la sentenza della CTR, per violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nella parte in cui la CTR ha ritenuto che il mancato rilascio del certificato di abitabilità potesse costituire causa di forza maggiore idonea a giustificare il mancato trasferimento della residenza nei termini indicati dalla legge e dal contratto di compravendita.

Il motivo è stato ritenuto fondato e così la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso dei contribuenti, condannati in solido al pagamento delle spese di giudizio

In primo luogo l’art. 1, nota II bis, lett. a), t parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile.

Ciò significa che elemento costitutivo del beneficio prima casa non è necessariamente il trasferimento nell’abitazione acquistata ma nel comune, con la conseguenza che possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune.

Con questa disposizione il Legislatore fiscale ha concesso il beneficio anche all’acquirente che ha la residenza in un comune diverso da quello in cui si trova l’immobile agevolato, che assume nei confronti dell’Erario l’obbligo di provvedere ad effettuare tale trasferimento nel termine di diciotto mesi, determinandosi, in caso di inadempimento, la decadenza dal beneficio.

La decadenza può essere esclusa solo se il mancato trasferimento della residenza nel termine indicato sia dovuto a causa di forza maggiore, da intendersi come evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente.

Sul punto la giurisprudenza di legittimità è conforme nel ritenere che la ricorrenza di una situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula è ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

Recentemente, con la Sent. n. 8094/2020 la Corte di Cassazione ha affermato che la forza maggiore “è configurabile non per un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore, ovvero il factum principis, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto”.

Alla luce di tale principio è chiaro che il mancato completamento in termini dei lavori di ristrutturazione non è evento definibile come inevitabile e imprevedibile e assolutamente non imputabile alla parte, neanche nell’ipotesi di non meglio precisate “gravi vicissitudini personali”, posta peraltro la possibilità offerta dalla legge di trasferire la residenza in altro immobile dello stesso comune.

Sulla base di tali valutazioni la Corte ha accolto il motivo di ricorso e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

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