La Cassazione torna a ribadire il sì alla cedolare secca per i conduttori con partita IVA. Due sentenze del 7 maggio 2025 consolidano un orientamento che, a oggi, l'Agenzia delle Entrate fatica ad applicare
Cedolare secca anche per le partite IVA, si rafforza l’orientamento della Cassazione con due sentenze gemelle datate 7 maggio 2025.
Anche per i conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, è ammessa la possibilità di optare per la tassazione flat. Dopo un anno esatto dalla prima apertura, l’orientamento estensivo si consolida e mette in discussione la posizione contraria dell’Agenzia delle Entrate.
Le sentenze n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025 affrontano due casistiche diverse ma accomunate dalla stessa questione di fondo, ossia l’applicazione del regime della cedolare secca per contratti conclusi con conduttori titolari di partita IVA.
L’Agenzia delle Entrate contestava la possibilità di accedere al regime sostitutivo IRPEF per le locazioni nei confronti di professionisti o imprenditori. Una cesura che per la Cassazione è infondata e che mette quindi in bilico una linea interpretativa sul quale è inevitabile un passo indietro da parte del Fisco.
In Commissione Finanze della Camera è già stata presentata un’interrogazione. L’obiettivo è sciogliere i nodi di una questione che rischia di alimentare nuovi contenziosi.
Cedolare secca partite IVA, il sì della Cassazione non è più un caso isolato
La pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata al regime della cedolare secca evidenzia che, sul fronte dei requisiti per gli inquilini, la tassazione agevolata non può essere applicata ai contratti conclusi con conduttori titolari di partita IVA, “indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.
Un’esclusione per i contratti stipulati da esercenti attività d’impresa o lavoro autonomo che, sin dall’introduzione del regime fiscale sostitutivo IRPEF, è stata alla base di numerosi contenziosi.
La sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 ha “cambiato le carte in tavola” e ha di fatto smentito la linea del Fisco, evidenziando come l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6 del decreto legislativo n. 23/2011 debba intendersi riferita solo ai locatori.
In sostanza, secondo la Cassazione l’applicazione della cedolare secca è esclusa in caso di affitto effettuato da parte di titolari di partita IVA, mentre nel rispetto della finalità abitativa dell’immobile resta possibile optarvi anche se il conduttore - persona fisica - esercita attività d’impresa, di arti e professioni.
È il caso ad esempio degli imprenditori che affittano immobili a finalità abitativa ad uso foresteria, e quindi per soddisfare le esigenze abitative dei dipendenti.
Sulla stessa scia si muovono le sentenze gemelle della Cassazione n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025, che arrivano esattamente un anno dopo la prima apertura alla cedolare secca per le partite IVA.
In ambedue i casi, la Corte evidenzia di aver già affermato il principio - al quale si ritiene di dare continuità - secondo il quale il locatore può optare per la cedolare secca anche qualora il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della propria attività professionale,
“atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).”
A un anno esatto, e dopo un botta e risposta che ha coinvolto anche il Parlamento, si riaccende la discussione e si mette nuovamente in discussione la linea restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.
Cedolare secca anche per i conduttori titolari di partita IVA, Cassazione VS Agenzia delle Entrate
Secondo la Cassazione, non assume rilevanza la natura soggettiva del conduttore del contratto di affitto, neppure in caso di locazione effettuata nell’esercizio della propria attività d’impresa o lavoro autonomo.
Se la sentenza del 7 maggio 2024 aveva rappresentato un unicum, ma a oggi l’orientamento giurisprudenziale non può dirsi più un caso isolato ma una posizione che va consolidandosi.
L’Agenzia delle Entrate è quindi chiamata a mettersi in discussione, e in Commissione Finanze della Camera è stata presentata un’interrogazione - datata 12 maggio - che chiede proprio di aggiornare le regole di prassi alla luce delle ultime sentenze pro-contribuenti.
Vale la pena ricordare che lo scorso 26 marzo, proprio alla Camera, il Fisco aveva ribadito il proprio no all’estensione della cedolare secca, tenuto conto che quella degli Ermellini era definita come una decisione isolata.
Nello specifico, nella risposta letta dal MEF in Commissione Finanze della Camera, l’Agenzia delle Entrate difendeva la propria interpretazione, secondo la quale:
“non rientrano nell’ambito applicativo del regime in questione i contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché l’immobile sia utilizzato per finalità abitative di dipendenti e collaboratori. Tale soluzione viene inoltre ritenuta dall’Agenzia delle entrate maggiormente coerente con la ratio della norma, individuabile nel contrasto all’evasione fiscale nel settore della locazione di immobili abitativi.”
Con l’intervento in Commissione l’Agenzia delle Entrate quindi aveva stoppato ogni possibile apertura e, pur segnalando che sulla questione si è sviluppato un filone di contenzioso, il fatto che vi fossero esiti contrastanti anche successivi alla sentenza di maggio 2024 aveva fatto prevalere la linea della cautela.
Una cautela che però oggi non appare più giustificabile, considerando che la posizione della Cassazione è ormai chiara e ripresa in più casi di contenzioso.
Le porte del modello RLI, utilizzato per esercitare l’opzione della cedolare secca, si apriranno presto anche alle partite IVA? La questione resta al centro dell’attenzione.
- Cedolare secca per conduttori titolari di partita IVA - la risposta dell’Agenzia delle Entrate
- Scarica il testo della risposta fornita in Commissione Finanze della Camera il 26 marzo 2025
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Cedolare secca partite IVA, il sì della Cassazione non è più un caso isolato
