Supercondominio: cos’è? Dalla definizione alle regole

Cos’è un supercondominio e che differenza c’è rispetto a un condominio?

In linea generale il supercondominio è una tipologia di condominio, che però ha un grado maggiore di complessità.

La definizione è richiamata indirettamente dalle disposizioni del Codice civile. Chiarimenti a riguardo sono stati forniti anche dalla Corte di Cassazione.

Il supercondominio deve seguire determinate regole che riguardano: la nomina dell’amministratore, il funzionamento dell’assemblea, la ripartizione delle spese e diversi altri aspetti.

Una panoramica sulle caratteristiche del supercondominio e sulle disposizioni applicabili a questa specifica tipologia di condominio.

Supercondominio: definizione e chiarimenti della Cassazione

Per arrivare alla definizione di supercondominio è opportuno partire dal quella di condominio, che si costituisce in automatico quando sono presenti almeno due appartamenti di diverse proprietà esclusive e degli spazi di proprietà comune.

In base a specifiche caratteristiche sono individuate diverse tipologie di condominio. Tra queste rientrano:

• il supercondominio, detto anche condominio complesso o orizzontale;
• piccolo condominio;
• condominio parziale.

Tra queste, il supercondominio è la tipologia più complessa.

Il supercondominio è un complesso residenziale composto da diversi edifici, molti condomini e ampi spazi comuni.

Così come per il condominio, non è necessario alcun atto formale per la costituzione. È sufficiente che i singoli edifici, dai quali è composto il complesso, abbiano in comune impianti o servizi.

La definizione di supercondominio è fornita in modo indiretto dal Codice civile, più precisamente dall’articolo 1117-bis (aggiunto con la Riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012), che stabilisce quanto segue:

“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”

Chiarimenti sulla definizione di supercondominio sono stati forniti anche dalla Corte di Cassazione, in particolare con la sentenza n. 19939/2012, che precisa quanto di seguito riportato:

“a) che per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.;

b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione...”

Il supercondominio si costituisce quindi in presenza di più diversi edifici, a prescindere dal fatto che siano o meno a loro volta costituiti in condomini, a patto che siano legati funzionalmente dall’esistenza di manufatti, impianti o servizi comuni ai fabbricati. Deve essere presente un rapporto di accessorietà che ne precluda il godimento autonomo.

Semplificando grossolanamente, si potrebbe dire che il gli appartamenti stanno al condominio come il condominio sta al supercondominio.

La maggiore complessità del supercondominio rispetto al condominio (più comunemente inteso) si riflette anche negli aspetti organizzativi.

Supercondominio: dall’assemblea al ruolo dell’amministratore

L’assetto più complesso del supercondominio rispetto al condominio si riflette anche sull’organizzazione.

Come stabilito dall’articolo 1129 del Codice civile, per i condomini con oltre 8 proprietari è obbligatoria la nomina di un amministratore.

L’obbligo si applica anche ai supercondomini. La figura, in questo caso, è chiamata a occuparsi delle questioni amministrative e finanziarie: dalla delibera del bilancio annuale alle spese straordinarie.

Il ruolo dell’amministratore è legato alla gestione dei beni del supercondominio. La figura non deve necessariamente coincidere con quella di uno degli amministratori dei condomini che compongono il supercondominio ma le due figure possono coincidere nella stessa persona.

Oltre alle regole relative all’amministratore, anche le regole sul funzionamento dell’assemblea differiscono rispetto a quelle previste per i condomini canonici.

L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie stabilisce che se i proprietari sono più di 60, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante. Tale rappresentate parteciperà all’assemblea del supercondominio per votare:

• la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini;
• la nomina dell’amministratore.

La disposizione prevede inoltre che:

“In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.”

In sostanza, quindi, l’assemblea del supercondominio si articola sulla base delle questioni all’ordine del giorno e del numero di proprietari:

• fino a 60, l’assemblea funziona come quelle dei condomini comuni, sia per l’ordinaria amministrazione che per quella straordinaria;
• oltre 60, per le materie di ordinaria amministrazione o per la nomina dell’amministratore deve essere nominato un rappresentate di ogni singolo condomino, che parteciperà all’assemblea in sua vece;
• oltre 60, per le materie di straordinaria amministrazione, partecipano all’assemblea tutti i singoli proprietari.

Supercondominio: le regole sulla ripartizione delle spese

Un ulteriore elemento di complessità relativo al supercondominio è quello legato alla ripartizione delle spese.

La suddivisione delle spese per beni e servizi comuni deve essere calcolata sulla base di specifiche tabelle millesimali del supercondominio, che si aggiungono a quelle dei condomini che lo compongono.

In altre parole, nel caso di più condomini che fanno parte del supercondominio, saranno previste:

• una tabella millesimale per ciascun condominio, che stabilisce il valore dell’appartamento rispetto all’edificio del condominio;
• una tabella millesimale per il supercondominio, che stabilisce il valore degli edifici che compongono il supercondominio.

In altre parole il valore dell’unità abitativa viene prima rapportato a quello dell’edificio a cui appartiene, il valore dell’edificio viene poi rapportato a quello del complesso di fabbricati.

Nel calcolo si dovrà quindi tenere in considerazione i millesimi del supercondominio, per la suddivisione delle spese legate alle parti o ai servizi comuni, che determinano la ripartizione delle spese tra gli edifici che lo compongono.

Si dovrà poi prendere in considerazione una seconda tabella millesimale, che ripartisce le spese tra le unità immobiliari che compongono il singolo edificio.

La complessità dei diversi aspetti rende necessaria una conoscenza approfondita del quadro normativo di riferimento, per evitare errori.

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