Superbonus, tassazione delle plusvalenze: i limiti all’applicazione delle novità

Dal 1° gennaio 2024 per le cessioni di immobili su cui sono stati realizzati interventi di superbonus, nei casi in cui la cessione avvenga entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, è prevista l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 26 per cento sulle plusvalenze.

Quali limiti si devono considerare per l’applicazione della tassazione? Lo studio del Consiglio nazionale del notariato, diffuso il 20 marzo scorso, si sofferma sulle problematiche di interpretazione.

Con l’invito alla prudenza nell’applicazione delle osservazioni, il documento del notariato interpreta l’applicabilità della norma solo agli interventi eseguiti direttamente sul bene oggetto di vendita e non sulle parti comuni del fabbricato. La tassazione si applicherà esclusivamente alle plusvalenze delle cessioni di immobili che abbiano beneficiato della maxi detrazione al 110 per cento.

Superbonus, tassazione delle plusvalenze: i limiti all’applicazione delle novità

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto la tassazione al 26 per cento per le plusvalenze relative a cessioni di immobili su cui sono stati effettuati interventi di superbonus, realizzate entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva è stata prevista, con alcune eccezioni, con l’art. 67 lett. b-bis) del TUIR. Una di queste riguarda gli immobili acquisiti per successione.

Un altra deroga all’applicazione della norma è relativa alle unità immobiliari che sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione.

Se la cessione avviene in un periodo di tempo inferiore a 10 anni, si dovrà valutare il requisito nell’arco di tempo più ristretto.

Le regole si applicano per le cessioni realizzate a partire dal 1° gennaio 2024 e sull’applicazione sono stati avanzati alcuni dubbi.

Sulle problematiche interpretative si sofferma lo studio del Consiglio nazionale del notariato del 20 marzo scorso.

In merito allo studio, il comunicato stampa diffuso sottolinea quanto di seguito riportato:

“Con il presente lavoro si cercherà pertanto di risolvere la questione muovendo dalla considerazione iniziale che il legislatore abbia voluto colpire il mercato delle abitazioni diverse da quella principale che vengano cedute a titolo oneroso dopo essere state “ristrutturate” avvalendosi dei benefici fiscali del Superbonus.”

Superbonus, tassazione delle plusvalenze: i limiti all’applicazione delle novità

Nella parte iniziale del documento, nell’analisi della ratio legis, il documento parte dalla premessa che l’introduzione della tassazione di una plusvalenza avrebbe lo scopo di assoggettare a imposizione gli interventi del superbonus nei casi in cui sia utilizzato per incrementare il valore dell’immobile oggetto di vendita.

A riguardo lo studio specifica quanto segue:

“Per raggiungere tale risultato, anziché adottare scelte più radicali, con la previsione di una norma specifica, si è preferito optare per una tecnica di legiferazione, mediante integrazione degli articoli già esistenti, il cui risultato appare ad una prima lettura quantomeno discutibile.”

Il documento cerca poi di fornire una chiave interpretativa della norma in questione, partendo dalla premessa che le novità in vigore da quest’anno non sono state ancora oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate con appositi documenti di prassi.

Le interpretazioni vengono fornite in uno scenario di incertezza normativa, su cui potrebbero arrivare delucidazioni da parte della stessa Amministrazione finanziaria o dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Lo studio spiega quali sono gli interventi, risultanti dall’elenco di cui all’art. 119 DL n.34/2020, le cui plusvalenze debbano essere assoggettate a tassazione.

Potrebbero essere interessati solo quelli eseguiti direttamente sul bene oggetto di vendita e non sulle parti comuni del fabbricato di cui l’unità familiare fa parte.

Allo stesso tempo sarebbero ricompresi gli interventi che abbiano beneficiato dell’aliquota massima del 110 per cento.

Nel documento inoltre:

“Si proverà inoltre ad individuare le argomentazioni che consentano di limitare il campo di applicazione della novella solo agli interventi edilizi di cui all’art. 3 lett. b), c) e d) del dPR n.380 del 2001.”

I chiarimenti sono consultabili in forma integrale nel documento messo a disposizione dal Consiglio nazionale del notariato, tuttavia si dovrà tenere presenti gli ulteriori sviluppi che potrebbero caratterizzare l’ambito applicativo delle novità messe a punto dalla Legge di Bilancio 2024.

Consiglio Nazionale del Notariato - Studio n. 15-2024/T

Le nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano beneficiato del superbonus.