Decreto Salva casa: via libera definitivo del Senato alla legge di conversione

Tommaso Gavi - Leggi e prassi

Il testo del decreto Salva casa, con le modifiche al provvedimento relativo alla pace edilizia e alla sanatoria delle irregolarità, è stato approvato in via definitiva dal Senato il 24 luglio. Manca la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale

Decreto Salva casa: via libera definitivo del Senato alla legge di conversione

Si è concluso l’iter parlamentare del decreto “Salva casa”, la misura di pace edilizia del governo che contiene una sanatoria delle irregolarità con l’obiettivo di ampliare l’offerta del mercato immobiliare.

Il testo del DL 69/2024 è stato modificato dalla Commissione Ambiente della Camera ed ha ottenuto il via libera della Camera lo scorso venerdì 19 luglio. L’approvazione finale è arrivata dall’Aula del Senato il 24 luglio scorso. Si attende quindi la pubblicazione del testo in Gazzetta Ufficiale.

Tante le novità recepite con gli emendamenti al testo originario, tra queste il superamento della doppia conforme non solo nel caso di difformità parziali ma anche di variazioni essenziali.

Decreto Salva casa: via libera definitivo del Senato alla legge di conversione

L’ter parlamentare del decreto Salva casa si è concluso con il via libera definitivo da parte del Senato, arrivato con la votazione del 24 luglio.

Il 19 luglio l’Aula della Camera aveva già approvato il nuovo testo, frutto della riformulazione successiva agli emendamenti approvati presso la Commissione Ambiente della Camera.

Cambiano nettamente le misure originariamente previste dal DL 69/2024, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio scorso e in vigore dal giorno successivo.

La misura dell’esecutivo conteneva già diversi interventi in merito ai seguenti punti:

  • difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
  • difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
  • difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per diversi interventi;
  • cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Il piano casa, approvato dal Consiglio dei Ministri, rendeva concrete le novità relative alla regolarizzazione di piccole difformità o irregolarità strutturali.

Nel corso dell’iter parlamentare le maglie si sono allargate.

Per proseguire nel percorso a tappe forzate sono state escluse le misure del pacchetto “Salva Milano”, interventi specifici su irregolarità edilizie relative al capoluogo lombardo.

Sono invece state introdotte altre novità, ad esempio il superamento della doppia conforme anche nel caso di variazioni essenziali.

Decreto Salva casa: le novità in arrivo con la legge di conversione

Dalla regola del silenzio assenso da parte della Pubblica Amministrazione agli interventi relativi alle piccole irregolarità passando per le modifiche dei locali interni diverse rispetto alla piantina originale.

Sono diverse le misure contenute nel testo originarie del pacchetto relativo alla pace edilizia per consentire la regolarizzazione tramite il pagamento di una sanzione, con il conseguente alleggerimento del lavoro degli uffici comunali.

Nella tabella riassuntiva sono sintetizzate le principali misure del testo della legge di conversione.

Misura Cosa prevede
Edilizia libera
  • non sono più richiesti i permessi per l’installazione delle vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti. Nell’edilizia libera rientrano anche le protezioni per i porticati, se non si affacciano su aree pubbliche o non sono gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico;
  • sono ricomprese nell’edilizia libera anche le tende da sole, le pergole (anche bioclimatiche)
Sottotetti
  • si possono recuperare se è permesso dalle leggi regionali, anche se non vengono rispettate le distanze minime rispetto a edifici e confini. Il sottotetto deve rimanere delle dimensioni dell’area esistente, nei limiti delle pareti del perimetro e nel rispetto dell’altezza massima dell’edificio
Abitabilità
  • Vengono modificati i requisiti minimi di superficie e di altezza degli appartamenti per ottenere l’abitabilità: 20 metri quadri per una persona, 28 metri quadri per due persone, 38 metri quadri per un bilocale. L’altezza interna passa da 2,7 metri a 2,4 metri;
  • vengono comunque assicurate le condizioni di agibilità dell’immobile (in merito a igiene, ventilazione naturale, finestre);
  • restano le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali già previste
Cambio destinazione d’uso
  • viene previsto un regime unitario per il cambio di destinazione d’uso, con o senza opere all’interno delle aree urbane;
  • gli strumenti urbanistici comunali possono comunque fissare specifiche condizioni;
  • le norme regionali stabiliscono i casi ove gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali è permesso il cambio di destinazione d’uso dei piani terra e seminterrati;
  • il mutamento di destinazione d’uso è soggetto a SCIA, se senza opere o con opere che rientrano nell’edilizia libera o tra quelle subordinate a CILA, e per gli altri casi è soggetto al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie per il mutamento di destinazione d’uso
Variazioni essenziali
  • Le regole per le parziali difformità viene estesa anche alle variazioni essenziali. Viene superato il regime della doppia conformità anche per la variazione essenziale al titolo abilitativo
Oblazione
  • per interventi in parziale difformità dal permesso di costruire e in caso di variazioni essenziali è previsto il pagamento di una somma pari al doppio dell’importo del contributo di costruzione. In caso di gratuità a norma di legge l’importo è della stessa misura del contributo di costruzione, aumentato del 20 per cento (l’aumento non si applica quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia in vigore al momento della realizzazione dei lavori e al momento della presentazione della domanda);
  • se l’intervento viene eseguito in mancanza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) si deve provvedere al pagamento di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
  • se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia in vigore al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda, per un importo non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro;
  • la sanzione pecuniaria per la realizzazione di interventi edilizi in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, aumentandola dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e per un importo non inferiore a 1032 euro
Stato legittimo
  • Potrà essere anche il titolo edilizio, rilasciato o assentito, che ha regolato l’ultimo intervento edilizio;
  • non rilevano sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari e le difformità delle singole unità immobiliari non rilevano sulle parti comuni dell’edificio per i condomìni le eventuali difformità nelle parti comuni dell’edificio
Rimozione delle opere abusive
  • sono previste procedure per i comuni per la rimozione delle opere abusive e la successiva valorizzazione del bene;
  • gli stessi comuni avranno più tempo per le demolizioni nei casi di esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili, al momento in cui viene adottata l’ordinanza, di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico
Tolleranze costruttive
  • vengono introdotte nuove regole sulle differenze consentite tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato per gli interventi entro il 24 maggio 2024. Viene introdotta la tolleranza costruttiva al 6 per cento per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadri
Accertamento di conformità
  • Viene prevista una sanatoria di parziali difformità minori con una sanzione amministrativa per un abuso edilizio e anche in assenza della doppia conformità urbanistica ed edilizia attualmente richiesta;
  • si possono sanare con una SCIA in sanatoria gli interventi di parziale difformità al titolo edilizio, che risultano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso edilizio;
  • il comune fornire comunicazione entro 45 giorni, superati i quali la richiesta è considerata accolta. Per le Scia è previsto il termine di trenta giorni

Un punto fondamentale è quello del superamento della doppia conformità, la regola che permette di sanare un’opera solo nel caso in cui sia rispettata la normativa:

  • vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria;
  • vigente al momento in cui si è stato realizzato l’abuso edilizio.

Nella “regolarizzazione” prevista dal testo originario rientravano le difformità senza incidenza sulla struttura degli edifici, ad esempio modifiche interne (lo spostamento di un tramezzo) e modifiche esterne.

Erano già ricomprese nel piano casa 2024 anche l’ampliamento delle finestre o dei balconi, con esclusione di interventi su immobili realizzati senza i permessi necessari.

Tra le novità in arrivo si inserisce il superamento della doppia conformità anche anche nel caso di variazioni essenziali. In altre parole, rientreranno in questa regola anche gli aumenti di cubatura.

La definizione dovrà essere dettagliata ma parte da quanto stabilito nel Testo unico sull’edilizia: mutamento della destinazione d’uso, aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio, violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

La sanatoria potrà interessare anche immobili vincolati, in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Le possibilità di sanatoria sono aumentate. Mentre prima riguardavano solo le piccole difformità, con il nuovo testo interesseranno anche la regolarizzazione di opere in variante realizzate prima del 1977.

Viene inoltre introdotta una norma che garantisce il legittimo affidamento per chi ha ottenuto, con una sanatoria, l’abitabilità dell’immobile dal Comune.

Cambiano anche i requisiti per l’abitabilità stessa: il limite di altezza passa da 2,70 a 2,40 metri.

Vengono inoltre previste riduzioni alla superficie minima:

  • 20 anziché 28 metri quadri per i monolocali;
  • 28 anziché 38 metri quadri a per i bilocali.

Sulle misure è prevista una tolleranza del 2 per cento, in relazione alla differenza tra quanto autorizzato dal Comune e realizzato nel cantiere.

Nella testo originario, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 era prevista come segue:

  • tolleranza del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo, nel caso di superficie utile superiore ai 500;
  • tolleranza del 3 per cento nel caso di superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadri;
  • tolleranza del 4 per cento per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
  • tolleranza del 5 per cento con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Con il nuovo testo è stata prevista anche la tolleranza del 6 per cento nel caso di unità con superficie inferiore ai 60 metri quadrati.

Sono inoltre previste riduzioni delle sanzioni: pari al doppio del contributo di costruzione o al doppio dell’incremento di valore dell’immobile, fino a un massimo di 10 mila euro.

Vengono invece aumentate le tolleranze costruttive, ossia la differenza tra l’autorizzazione e la realizzazione dell’intervento.

Ci sono poi le facilitazioni relative ai cambi di destinazione d’uso relativi a singole unità immobiliari. Saranno permessi, ad esempio, da residenza a studio professionale o ufficio, così come da residenza a albergo. La disciplina di tale aspetto è lasciata alla legislazione regionale.

Tutte le modifiche saranno recepite dal testo che verrà pubblicato in Gazzetta Ufficiale al termine dell’iter parlamentare.

Gazzetta Ufficiale - Decreto legge n. 69/2024
Testo del decreto Salva casa, in vigore dal 30 maggio 2024

Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Decreto Salva casa: via libera definitivo del Senato alla legge di conversione

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