Tra le ipotesi in campo in vista della Manovra 2027 c'è anche la cedolare secca al 5 per cento sui contratti d'affitto a canone concordato. Una novità che agevolerebbe sia i proprietari che gli inquilini, anche grazie allo stop all'adeguamento ISTAT dei canoni di locazione
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Il caro affitti continua a rappresentare uno dei nodi sociali ed economici più complessi del Paese.
Secondo i dati contenuti nel rapporto sul Benessere Equo e Sostenibile in Italia, pubblicato dall’ISTAT il 26 ottobre 2026, nello scorso anno i costi per l’abitazione sostenuti dalle famiglie che vivono in affitto sono cresciuti del 3,8 per cento.
A pesare è l’aumento del costo della vita, ma nelle grandi città incide anche la corsa degli affitti brevi ad uso turistico e la cronica carenza di offerta residenziale a lungo termine.
Ecco quindi perché il tema delle locazioni diventa centrale nella discussione sulla Manovra 2027 che, stando alle ultime notizie, dovrebbe approdare sul tavolo del Consiglio dei Ministri mercoledì 28 ottobre.
In ballo l’ipotesi di ridurre ulteriormente la cedolare secca sugli affitti concordati, la flat tax che ad oggi è pari al 10 per cento. L’idea è di dimezzare l’aliquota di tassazione portandola al 5 per cento.
Un’ipotesi che avrebbe un duplice effetto: alleggerirebbe ulteriormente il peso del Fisco sui proprietari ma avrebbe benefici diretti anche sugli inquilini.
Cedolare secca al 5% sugli affitti concordati: cosa potrebbe cambiare con la Manovra 2027
La misura, stando alle prime stime, richiederebbe una copertura di circa 100 milioni di euro e potrebbe interessare una platea potenziale di oltre 250.000 contratti.
Al di là del dibattito sulle coperture, la proposta di dimezzare la cedolare secca sui contratti concordati solleva una questione strutturale: può la leva della flat tax al 5 per cento generare un reale meccanismo win-win in grado di sbloccare il mercato, tutelando sia la redditività del locatore che il potere d’acquisto del conduttore?
Per rispondere a questa domanda e cercare di capire le ragioni alla base della proposta e della discussione in corso, è bene partire dall’analisi dello strumento dei contratti calmierati.
Il canone concordato (disciplinato dalla Legge 431/1998, tipicamente nelle formule contrattuali 3+2, transitori o per studenti universitari) nasce con un compromesso: il proprietario accetta un canone inferiore rispetto ai prezzi del libero mercato, calcolato sulla base degli accordi territoriali tra organizzazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini, in cambio di specifici benefici fiscali.
Un gioco di contrappesi già previsto ad oggi, grazie alla tassazione ultra ridotta del 10 per cento, che potrebbe essere rafforzato portando l’aliquota al 5 per cento.
Cedolare secca con tassazione ridotta, canone calmierato e stop all’adeguamento ISTAT: i benefici si moltiplicano
L’ipotesi che trova spazio nella discussione che anticipa l’approvazione del disegno di legge della Manovra 2027 andrebbe a potenziare lo strumento dei contratti calmierati.
Quali sarebbero quindi gli effetti per ambedue le parti della locazione?
Di base, l’applicazione della cedolare secca ridotta comporta per l’inquilino un costo d’ingresso più basso dell’ordinario: l’affitto mensile risulta strutturalmente inferiore (in media tra il 15 e il 30 per cento) rispetto alle quotazioni del mercato libero (formula 4+4). A fissare i valori dei canoni sono gli accordi territoriali stipulati dalle associazioni maggiormente rappresentative a livello territoriale.
La spesa mensile per l’alloggio resta cristallizzata nel tempo: l’applicazione della cedolare secca da parte del proprietario impone la rinuncia all’adeguamento dei canoni d’affitto alle rivalutazioni ISTAT.
In aggiunta, l’inquilino ha la possibilità di accedere a specifiche detrazioni IRPEF per la locazione dell’abitazione principale.
Per il proprietario, la cedolare al 5 per cento ridurrebbe ai minimi storici il peso del Fisco sui redditi derivanti dalla locazione, rispetto all’IRPEF progressiva o al 21 per cento della cedolare secca prevista per i contratti a mercato libero.
In aggiunta, la normativa già prevede per i contratti a canone concordato una riduzione automatica del 25 per cento dell’IMU, a cui i singoli Comuni possono aggiungere agevolazioni specifiche consultabili nel prospetto delle aliquote approvato a livello locale.
Stop all’adeguamento ISTAT: così la cedolare secca abbatte l’inflazione sugli affitti
Tra i punti di maggiore interesse, che restano spesso in secondo piano rispetto alle agevolazioni dirette legate ai contratti a canone concordato, vi è il vincolo legale previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 che impone al locatore che sceglie il regime della cedolare secca la rinuncia assoluta alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI).
In un contesto di forte inflazione, questo elemento si trasforma in un fattore determinante per entrambe le parti.
Gli inquilini che hanno affrontato il recente ciclo inflattivo con contratti liberi in regime IRPEF ordinario si sono visti applicare adeguamenti ISTAT fino all’8-10 per cento in un solo colpo, con incrementi di oltre 70-100 euro mensili.
Con la scelta del proprietario di applicazione della cedolare secca (sia con l’aliquota attuale del 10 per cento che con la flat tax al 21 per cento), l’inquilino beneficia di una rata fissa e immodificabile per l’intero ciclo contrattuale (3 anni più gli eventuali 2 di proroga o 3+3 a seconda degli accordi).
Questo effetto benefico per l’inquilino può invece risultare poco conveniente per i proprietari.
In uno scenario di inflazione fisiologica o moderata (attorno all’1,5-2 per cento annuo), il dimezzamento immediato dell’imposta supera il valore cumulato dell’adeguamento ISTAT per quasi l’intero triennio iniziale.
Discorso diverso in caso di forte inflazione, con la necessità quindi di calibrare al meglio tutti gli effetti della scelta di affittare i propri immobili a canone calmierato e beneficiando della cedolare secca.
Al netto di ciò e della necessità di pesare gli effetti reali in base alla specifica situazione e anche alla luce dei contratti territoriali di applicazione dei prezzi calmierati, l’ipotesi della cedolare secca al 5 per cento sui canoni concordati punta a favorire un’operazione dai benefici doppi, sia sul fronte degli inquilini che dei proprietari.
L’obiettivo è garantire equilibrio vantaggioso: ridurre la spesa per chi cerca casa, garantire certezze sul canone al riparo dai rialzi ISTAT e restituire ai proprietari una redditività netta certa, quasi del tutto esente dal prelievo fiscale.
Si attende ora il via libera del Governo al DdL di Bilancio 2027 per capire se l’ipotesi andrà in porto, fermo restando che per le dovute conferme sarà fondamentale aspettare che il testo definitivo venga approvato da Camera e Senato entro la fine dell’anno.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Manovra 2027, la scommessa della cedolare secca al 5% contro il caro affitti
