Le agevolazioni sulla prima casa hanno subito un'evoluzione normativa e interpretativa. Le modifiche normative e i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate hanno ridefinito le condizioni per accedere ai benefici fiscali
su
Con l’approfondimento in esame, ci soffermeremo su alcune delle pronunce di prassi dell’Agenzia delle Entrate in materia di agevolazioni cd. prima casa che tengono conto dell’evoluzione della normativa e della giurisprudenza.
Le modifiche normative si inseriscono nel solco tracciato al fine di ampliare le ipotesi di accesso al regime di favore, accordato al contribuente anche in situazioni diverse ed ulteriori rispetto alla disciplina previgente.
L’evoluzione delle agevolazioni “prima casa”
In particolare, occorre partire dalla previsione recata dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015, che interviene introducendo una modifica ai requisiti richiesti per poter accedere ai benefici “prima casa” previsti dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al dPR n. 131 del 1986 (di seguito TUR).
Il regime di favore prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata del 2 per cento per i trasferimenti aventi ad oggetto le case di abitazione, ad eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis al citato articolo 1.
Tra le condizioni prescritte per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, la predetta nota prevede, alla lettera c), che
“nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo [...]”
Il successivo comma 4-bis, introdotto dall’articolo 1, comma 55 della legge n. 208 del 2015 (legge di Stabilità 2016) prevede che l’agevolazione si applica anche
“agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.”
Per effetto dell’entrata in vigore della predetta norma, al contribuente è consentito godere delle agevolazioni “prima casa” in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già titolare di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.
La norma è stata modificata per effetto dell’entrata in vigore dell’articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio per il 2025) che ha incrementato da uno a due anni il termine per procedere alla vendita dell’immobile pre-posseduto, acquistato con le agevolazioni.
Rivendita dell’immobile pre-posseduto e credito di imposta prima casa: gli approfondimenti dell’Agenzia delle entrate
Dopo aver fatto cenno alle enunciate modifiche normative che consentono al contribuente di accedere ai benefici fiscali “prima casa” anche prima di aver ceduto l’immobile in suo possesso sul territorio nazionale che abbia goduto delle predette agevolazioni, occorre verificare se è possibile beneficiare del diritto al credito d’imposta anche nelle ipotesi di rivendita dell’immobile pre-posseduto entro il termine di due anni.
A tal proposito, con risposta n. 197 del 2025, l’Agenzia delle Entrate procede alla ricostruzione della normativa vigente anche in materia di credito di imposta.
Si osserva che la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”.
In particolare, tale articolo 7, comma 1, della citata legge 1998, n. 448 stabilisce che
“ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso [...]”
Come chiarito con circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, il credito d’imposta è un credito personale e compete al contribuente che, al momento dell’acquisizione agevolata dell’immobile, abbia alienato da non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA dalle norme che si sono succedute nel tempo.
L’applicazione del credito d’imposta è stata riconosciuta, già con circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, anche nella fattispecie inversa rispetto a quella prevista dall’articolo 7, in seguito alla introduzione del citato comma 4-bis nella Nota II-bis (con la legge di Stabilità 2016), nella quale il contribuente procede al nuovo acquisto con le agevolazioni “prima casa”, ancor prima di vendere l’abitazione agevolata pre-posseduta.
Come chiarito in più occasioni (cfr. circolari 8 aprile 2016 n. 12/E, 25 giugno 2021, n. 7/E, 19 giugno 2023, n. 15/E) dall’Agenzia, può beneficiare del credito d’imposta per il recupero dell’imposta di registro o dell’IVA versata sul precedente acquisto, anche il contribuente che acquista un’altra abitazione con i benefici “prima casa” e rivende entro un anno la casa pre-posseduta acquistata con l’agevolazione.
In particolare, la citata circolare n. 12/E del 2016 ha chiarito in base alle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa” deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato articolo 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto.
Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma, che ha inteso agevolare la sostituzione della “prima casa”, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile pre-posseduto.
Analogamente, nel dossier “Legge di bilancio 2025” è stato precisato che “al fine di incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di abitazione”, il comma 116 modifica l’articolo 1, Nota II-bis, comma 4-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione, per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2 per cento relativa all’imposta di registro.
Considerato che oggetto della recente modifica legislativa in argomento è il medesimo comma 4-bis e che la ratio dei due interventi normativi è la medesima, volta ad agevolare la sostituzione della “prima casa”, anche nell’ipotesi in cui il riacquisto della nuova “prima casa” precede l’alienazione dell’abitazione pre-posseduta, il maggior termine di due anni per la rivendita non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto.
Pertanto, in tal caso, il credito d’imposta è concesso in via provvisoria a condizione che l’abitazione agevolata pre-posseduta venga alienata entro il citato termine.
In mancanza di tale alienazione entro il termine di due anni previsto dal comma 4-bis, della nota II-bis, l’acquirente decade dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e conseguentemente verrà meno il diritto al credito d’imposta.
Ciò premesso, l’Agenzia delle entrate, con successiva risposta n. 297, emanata il 26 novembre 2025, fornisce chiarimenti rispetto ad un ulteriore quesito interpretativo.
Viene chiesto, in particolare, di verificare se, alla luce delle modifiche introdotte dall’art. 1, comma 116 della legge n. 207 del 2024, e dei chiarimenti già resi con risposta n. 197 del 2025, debba ritenersi esteso da uno a due anni anche il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato, al fine di beneficiare del credito di imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.
La fattispecie in esame differisce da quella oggetto della risposta n. 197 del 2025, che riguarda invece l’ipotesi in cui l’acquisto preceda la vendita dell’immobile pre-posseduto.
Con la risposta in esame, invece, la vendita dell’immobile precede il nuovo acquisto.
Le ragioni addotte dal contribuente a sostegno della propria soluzione interpretativa, volta ad estendere l’applicazione del termine biennale anche al riacquisto agevolato finalizzato a beneficiare del credito di imposta, fanno leva innanzitutto su una asserita identità di ratio legis fondata sulla riduzione dei vincoli temporali per agevolare la sostituzione della prima casa.
Inoltre, il contribuente ritiene che una soluzione restrittiva integrerebbe una ipotesi di irragionevole disparità di trattamento tra contribuenti che acquistano prima di vendere (con beneficio da far valere entro due anni) e quanti vendono prima di acquistare (con beneficio da far valere entro un anno).
L’Agenzia, tuttavia, fornisce una diversa soluzione interpretativa, facendo leva sui principi generali che caratterizzano l’applicazione delle agevolazioni tributarie.
Agganciandosi inoltre all’invocata risposta n. 197 del 2025, l’Agenzia osserva che in tale ultima citata risposta veniva evidenziato che la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile che ha in precedenza fruito delle agevolazioni prima casa.
Sulla base del tenore letterale della norma è evidente che la modifica normativa ha innovato solo il termine per la rivendita postuma di cui al comma 4-bis, della nota II-bis; non si ritiene pertanto possibile estendere il termine anche per il riacquisto della “prima casa”, previsto ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.
Al riguardo, occorre tenere conto del fatto che, ai sensi dell’articolo 14 delle “Disposizioni sulla legge in generale” del Codice civile, infatti, “le leggi ... che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”.
Pertanto, la natura agevolativa rivestita dalla disciplina “prima casa” non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva, della stessa.
Trattandosi di norme che prevedono agevolazioni tributarie, esse sono di stretta interpretazione, e come chiarito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione “le norme fiscali di agevolazione sono norme di “stretta interpretazione”, nel senso che non sono in alcun modo applicabili a casi e situazioni non riconducibili al relativo significato letterale” (cfr. ‘ex plurimis’ Cassazione 16 luglio 2020, n. 15249; Cassazione 3 giugno 2015, n. 11373).
Pertanto, la risposta chiosa nel senso di ritenere non possibile una estensione simmetrica del termine di due anni previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata pre-posseduta ex comma 4-bis, della nota II-bis, alle ipotesi di riacquisto previste dall’articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini dell’attribuzione di un credito d’imposta.
Sulla base dei medesimi presupposti che fanno leva sulla tassatività dei regimi agevolativi, con risposta n. 314 del 2025, l’Agenzia delle entrate si è soffermata sull’ipotesi di cui al comma 4 della nota II- bis, in cui l’immobile che ha goduto delle agevolazioni prima casa venga ceduto entro cinque anni dall’acquisto agevolato senza che abbia luogo la decadenza, laddove si procede entro un anno all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
In tale caso, non opera la previsione dell’articolo 1, comma 116, della legge n. 207 del 2024, che ha esteso a due anni il termine per rivendere l’immobile pre-posseduto.
Resta pertanto immutato il termine di un anno previsto per evitare la decadenza nelle ipotesi aventi ad oggetto le cessioni infraquinquennali seguite dal riacquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Edifici collabenti ed agevolazioni “prima casa”
Si segnala, come ulteriore tema oggetto di approfondimento, quello relativo alla possibilità, per gli immobili collabenti, di godere dei benefici “prima casa”, tenendo conto che l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (in tal senso cfr. risoluzione 1° agosto 2017, n. 107).
La risposta n. 108, resa dall’Agenzia delle entrate il 26 maggio 2026, supera le indicazioni già rese dalla medesima Agenzia, con la risposta n. 357 del 30 agosto 2019.
Nella risposta da ultimo citata, l’Agenzia si era espressa in termini negativi circa la possibilità di estendere l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” anche alle ipotesi di acquisto di immobili collabenti di categoria catastale F/2.
In particolare, nella fattispecie rappresentata veniva riscontrata un’ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo da acquistare; si riteneva pertanto che l’istante non fosse legittimato a beneficiare delle agevolazioni prima casa, in quanto l’immobile non poteva essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.
Inoltre, argomentava l’Agenzia, la mancata estensione dell’agevolazione “prima casa” alle unità collabenti - F2 – era suffragata da un orientamento della Cassazione (cfr. ordinanza della Corte di Cassazione n. 7653 del 2018, secondo cui
“gli immobili censiti nella categoria “F2 - unità collabenti” - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato… il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (articolo 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992: Cass. 19 luglio 2017, n. 23801); solo in tempi recenti si è consolidata una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, per le quali si è appunto esclusa la tassazione sia del fabbricato perché improduttivo di reddito, sia dell’area d’insistenza perché già edificata (Cass. 30 ottobre 2017 n. 25774, Cass. 19 luglio 2017, n. 23801, Cass. 19 luglio 2017, n. 17815).”
L’orientamento restrittivo della risposta del 2019 è stato superato dalla risposta n. 108 del 2026, che ha ammesso, nel rispetto di determinate condizioni, anche gli immobili collabenti tra quelli che possono beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, sulla scorta di nuovi chiarimenti forniti dalla giurisprudenza di legittimità.
In relazione al requisito della destinazione abitativa , con circolare n. 38 del 2005, premesso che deve trattarsi di un fabbricato “strutturalmente concepito per uso abitativo”, è stata riconosciuta la possibilità di applicare l’agevolazione anche ai trasferimenti di fabbricati ancora in fase di costruzione all’atto dell’acquisto, in linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui l’agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, vale a dire strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Con riferimento agli immobili compresi nella categoria F/2 (unità collabenti), si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio (in tal senso cfr. art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28).
Ciò posto, con riferimento alla fruizione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di fabbricati collabenti, si fa presente che con la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, viene riconosciuto l’accesso alla agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile collabente, di categoria catastale F/2.
In particolare, nella citata pronuncia viene precisato che
“è certamente indubbio che caratteristica dei fabbricati collabenti è la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale utilizzabilità per il possessore, tanto che, come detto, gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (…); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa.”
Infatti, la Corte ritiene che
“ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio.”
Secondo i giudici di legittimità, pertanto
“la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto (Cass. n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004).”
Ciò premesso, la Corte previene alla affermazione del principio di diritto secondo cui
“in materia di agevolazione prima casa (…), il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.”
Una diversa interpretazione, secondo la citata ordinanza,
“risulterebbe invero non coerente con la finalità perseguita dal legislatore di agevolare l’acquisizione di case da parte di soggetti che ne sono sprovvisti, favorendo non solo un meno costoso accesso di costoro alla casa per abitazione, ma anche meno costosi acquisti di immobili che seppur dotati di differenti caratteristiche risultino trasformabili anch’essi in case di abitazione.”
Sulla base del nuovo arresto giurisprudenziale, pertanto, l’Agenzia, con la citata risposta n. 108 del 2026, perviene alla conclusione che il contribuente possa beneficiare della agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa, purchè renda nell’atto le dichiarazioni previste dalla nota II-bis.
Resta fermo che, come precisato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Agevolazioni prima casa: gli sviluppi della prassi dell’Agenzia delle Entrate