Una guida pratica e immediata sugli adempimenti fiscali per gli affitti brevi pensata per chiarire cosa devono fare i proprietari che usano portali come Airbnb e Booking
su
Con l’avvicinarsi delle scadenze fiscali di giugno molti proprietari di seconde case che utilizzano piattaforme di prenotazione online come ad esempio, pescando tra le più note, Airbnb o Booking, si pongono una domanda cruciale per evitare pesanti sanzioni:
Avendo registrato l’immobile, ottenuto i codici CIN/IUN e ospitato turisti tramite locazione breve, sussiste l’obbligo di inviare personalmente all’Agenzia delle Entrate la comunicazione annuale dei contratti entro il 30 giugno?
La risposta breve è No.
Infatti, il proprietario non deve effettuare questo invio se il portale ha già gestito i pagamenti e rilasciato la Certificazione Unica perché la norma dispone che detto adempimento è a totale onere e carico del solo intermediario.
Qui di seguito, invece, ecco una analisi circostanziata della normativa e degli adempimenti che restano, invece in capo al locatore.
Il quadro normativo: l’Articolo 4 del D.L. 50/2017
La disciplina fiscale delle locazioni brevi con contratti di durata non superiore a 30 giorni è regolata dall’articolo 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017.
Questa norma ha introdotto compiti specifici per i soggetti che intervengono nella stipula dei contratti o nella riscossione dei canoni distinguendo nettamente le responsabilità del proprietario, o come spesso indicato l’host, da quelle degli intermediari.
L’obbligo di comunicazione dei dati il Comma 4
La legge stabilisce che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, inclusi i gestori di portali telematici, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite.
“4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.”
I dettagli tecnici e la scadenza fissata al 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione dei contratti sono stati definiti dal successivo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.
Il ruolo di sostituto d’imposta
Qualora il portale online incassi il canone dal passante per riversarlo al proprietario ha l’obbligo di operare una ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca.
L’intermediario provvede poi a certificare queste somme al fisco e a rilasciare al proprietario la Certificazione Unica entro il termine previsto l’anno successivo, come disposto dal comma 5 dell’articolo 4 su menzionato qui di seguito riportato:
“5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta, a titolo d’acconto del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322”
Dal momento che il portale ha operato la ritenuta e rilasciato la CU ha già assolto l’obbligo di comunicazione telematica.
Un eventuale invio da parte del privato cittadino non solo non è richiesto, ma risulterebbe una duplicazione d’informazioni dannosa per i sistemi informatici dell’Anagrafe Tributaria.
Gli adempimenti che restano a carico del proprietario
Se da un lato la comunicazione dei contratti e il versamento della ritenuta del 21% sono adempimenti in capo solo all’intermediario il proprietario non è del tutto esonerato dagli obblighi fiscali.
Per essere in perfetta regola con il fisco l’host deve curare i seguenti aspetti:
- Obbligo di dichiarazione: i redditi certificati nella CU devono essere obbligatoriamente riportati nella dichiarazione dei redditi del proprietario, Modello 730 o Modello Redditi PF all’interno del quadro dedicato ai redditi dei fabbricati. L’Agenzia delle Entrate inserisce generalmente questi dati nella dichiarazione precompilata ma l’utente ha il dovere di verificarne l’esattezza e eventualmente correggerli o confermarli;
- Monitoraggio del numero di immobili: il regime della cedolare secca si applica per le locazioni brevi solo se limitata a un massimo di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se si affitta una sola seconda casa l’aliquota standard del 21% applicata dal portale è corretta. Da rammentare che in caso di gestione di più immobili l’aliquota sale al 26% sul secondo appartamento lasciando il 21% su uno solo a scelta del contribuente.
Attenzione, come riportato anche nel portale dell’Agenzia delle Entrate
“A partire dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi, previsto dal decreto legge n. 50/2017 all’ articolo 4, commi 2 e 3, può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti).
Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.”
Oltre i 2 appartamenti vi è quindi la presunzione legale di esercizio di impresa e, di conseguenza, l’apertura della Partita IVA, l’iscrizione alla CCIAA, gli adempimenti INPS, ecc …
Attenzione anche alla distinzione tra appartamenti e stanze locate: il conteggio si basa sulle unità immobiliari intere, pertanto l’affitto di più stanze all’interno di uno o due immobili non fa scattare automaticamente la partita IVA perché l’obbligo nasce dal terzo appartamento destinato a locazione breve e questo accade anche se il terzo appartamento è locato per un solo giorno.
| Adempimento | Responsabile | Stato per chi usa portali con trattenuta |
|---|---|---|
| Comunicazione dati contratti (entro 30 giugno) | Intermediario | Assolto dal portale o altro intermediario |
| Versamento ritenuta 21% e rilascio CU | Intermediario | Assolto dal portale o altro intermediario |
| Esposizione in dichiarazione dei redditi | Proprietario | Da compilare Modello 730 o Redditi |
| Adempimenti amministrativi (CIN, IUN, ecc...) | Proprietario | Assolti in fase di avvio attività |
In conclusione, chi incassa i canoni di locazione breve tramite piattaforme che operano come sostituti d’imposta può attendere la scadenza del 30 giugno senza l’ansia di dover inviare comunicazioni contrattuali.
Rimane da predisporre e inviare la dichiarazione dei redditi, all’interno della quale la Certificazione Unica troverà la sua naturale e definitiva collocazione.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi e fisco: chi deve fare cosa?