Affitti sempre più cari: Milano, Firenze e Roma, le città dove costano di più

Affitti, un mercato che non conosce crisi.

Dal 2016 al 2024, il caro delle locazioni ha seguito un percorso lineare, con una battuta d’arresto soltanto nel 2020 a causa della crisi pandemica.

Il ritorno alla normalità è stato accompagnato da un doppio rialzo del canone medio annuo al metro quadro e, seppur con differenze marcate tra città del Nord e Sud, ma anche in relazione alla tipologia di contratto, i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate parlano chiaro.

Nel Rapporto Immobiliare 2025 relativo al settore residenziale spicca la crescita dei contratti transitori, diretta conseguenza della diminuzione delle locazioni ordinarie. Ancor di più balza all’attenzione l’aumento del prezzo degli affitti.

Da Milano a Roma, fino alle principali città del Sud Italia, un’analisi del mercato degli affitti.

Affitti sempre più cari: Milano in testa nel mercato degli affitti transitori

Il Rapporto pubblicato il 20 maggio dall’Agenzia delle Entrate è una fotografia del mercato degli affitti, che considera le diverse tipologie di locazione a partire da quelle a studenti, fino ad arrivare ai contratti a canone concordato, transitori e a quelli di lungo periodo.

Ed è su queste ultime due aree che è interessante focalizzare l’attenzione, per inquadrare al meglio la tematica del caro affitti che, negli ultimi tempi, interessa famiglie e lavoratori fuori sede.

Il canone medio annuo al metro quadro è aumentato in maniera decisa per tutte le tipologie di locazione, come evidenziato nel grafico di seguito allegato.

(Fonte: Rapporto 2025 Agenzia delle Entrate)

Uno degli elementi posto in evidenza nel Rapporto Immobiliare 2025 è il calo degli affitti di lungo periodo e il parallelo aumento degli affitti transitori (diversi dagli affitti brevi per finalità turistiche, non presi in esame nelle elaborazioni dell’Agenzia delle Entrate).

Partendo da alcuni dati generali, nel segmento degli affitti transitori nel corso del 2024 risultano registrati quasi 290.000 nuovi contratti, per un controvalore in termini economici pari a 2,6 miliardi di euro complessivi e a 112,4 euro per metro quadro.

Milano si conferma come il mercato più importante. È la città dove le case in locazione sono le più piccole ma le più care: a fronte di circa 66 mq di superficie, il canone medio annuo a metro quadro è pari a 200 euro. A Firenze il valore a metro quadro sale a 244 euro, mentre a Palermo si tocca il valore più basso, pari a 72 euro circa.

Roma è il mercato con le dinamiche più deboli, evidenzia l’Agenzia delle Entrate, per un totale di 7.400 abitazioni circa locate, con un canone anno medio a metro quadro pari a 171,9 euro.

Affitti di lunga durata, le città più care e quelle più economiche: Nord e Sud ai poli opposti

Nel raffronto rispetto al 2023, nel corso del 2024 il mercato degli affitti ordinari di lungo periodo si è ridotto del 3,3 per cento sul fronte del numero di abitazioni locate, ma si tratta in ogni caso del segmento più importante nel totale delle locazioni, pari al 41 per cento del totale.

Guardando ai contratti ordinari, tra i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate è interessante puntare l’attenzione sul valore medio degli affitti: il canone annuo è pari a circa 153 euro a metro quadro, ma vi sono differenze profonde tra le città del Nord, del Centro e del Sud.

Considerando esclusivamente le abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa, il canone annuo medio per unità di superficie ammonta a 100 euro a metro quadro, con picchi a Nord Ovest (129 euro a metro quadro), valori mediani nelle città del Centro (circa 110 euro al metro quadro) e con un valore di gran lunga più basso al Sud e nelle Isole (60 euro circa al metro quadro).

Dal punto di vista delle città, Milano si conferma tra le zone più care e più popolate: con quasi 30 mila unità locate e un canone annuo medio di 210 euro circa al metro quadro.

Seguono le città di Firenze, Bologna e Roma, con un canone compreso tra i 150 e i 160 euro. Tra le città più popolose del Sud, Palermo è la meno cara: per affittare una casa per lungo periodo servono circa 66 euro al metro quadro. A Napoli i prezzi aumentano lievemente è ammontano a circa 90 euro.

Lo stesso divario Nord-Sud si presenta anche per gli affitti a studenti: a Milano servono circa 180 euro a metro quadro, a Roma 158 euro mentre a Palermo il prezzo scende a 61 euro.

Rapporto Immobiliare 2025 - Agenzia delle Entrate

Scarica il Rapporto elaborato dall’Agenzia delle Entrate, con la collaborazione di ABI, pubblicato il 20 maggio 2025