Sismabonus, detrazione del 50% o fino all’85%? Dipende dall’asseverazione

Sismabonus, detrazione del 50% o fino all’85%? Può dipendere anche dal momento in cui viene presentata l’asseverazione, che nel secondo caso non può essere tardiva.

A chiarire le regole rigide da rispettare per beneficiare dell’agevolazione più ampia è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 194 del 26 giugno 2020.

Come di consueto, lo spunto arriva dall’analisi di un caso pratico che permette di chiarire anche alcuni aspetti dell’ambito soggettivo della norma: il documento, infatti, evidenzia che i titolari dei diritti edificatori hanno la possibilità di accedere alle agevolazioni previste per le riduzioni del rischio sismico.

I chiarimenti, tra l’altro, si inseriscono in un clima di grande attesa sulla formula del sismabonus al 110% che dovrebbe partire dal 1° luglio e per la quale mancano ancora i decreti attuativi.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 194 del 26 giugno 2020

Detrazione delle spese per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche - acquisto di diritti edificatori — Articolo 16-bis del TUIR.

Sismabonus, detrazione del 50% o fino all’85% anche per chi detiene i diritti edificatori

Protagonista della situazione analizzata dall’Agenzia delle Entrate è un contribuente che ha acquistato una porzione di terreno agricolo e i diritti edificatori che derivano dalla demolizione di due unità immobiliari, autonomamente accatastate ed identificate come categoria A/3 e l’altra come categoria C/6.

Gli immobili si trovano al confine del terreno agricolo e l’intenzione è quella di edificare sul terreno un’abitazione con la stessa volumetria delle unità demolite.

Secondo l’asseverazione del rischio sismico, con l’intervento edilizio progettato si otterrà una diminuzione di oltre due classi.

Alla luce della situazione descritta, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per avere delucidazioni sulla possibilità di beneficiare del sismabonus, e in particolare:

• sulla detrazione che spetta per le spese sostenute per interventi relativi all’adozione di misure antisimiche e sul limite di spesa ammessa alla detrazione stessa;
• sulle modalità di inserimento in dichiarazione dei redditi dei dati catastali degli immobili oggetto degli interventi.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello numero 194 del 26 giugno 2020, innanzitutto conferma che anche chi è titolare dei diritti edificatori può beneficiare delle agevolazioni previste.

Il sismabonus spetta per le spese sostenute dai “contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”.

Rientrano, tra gli altri, i proprietari o nudi proprietari e i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) sull’immobile oggetto degli interventi.

Nel testo si legge:

“Va, peraltro, rilevato che l’articolo 5 comma 3 del decreto legge 13 maggio 2011 n. 70, convertito dalla legge 12 luglio 2011 n. 106, ha inserito nell’articolo 2643 del codice civile il n. 2-bis, ai sensi del quale sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori comunque denominati, previsti da norme statali o regionali ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; i predetti diritti, pertanto, godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili”

Ne deriva che il contribuente al centro del caso analizzato, alla luce anche di altri documenti di prassi evidenziati nella risposta all’interpello, avendo acquistato i diritti edificatori relativi agli immobili oggetto di demolizione può accedere alle detrazioni relative alle spese sostenute per gli interventi edilizi.

Sismabonus, detrazione del 50% o fino all’85%? Dipende dall’asseverazione

Dopo aver concesso il via libera, però, l’Agenzia delle Entrate fa una precisazione importante.

Innanzitutto chiarisce che bisogna considerare due diverse formule di agevolazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico:

• la detrazione dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Testo unico delle imposte sui redditi pari al 50 per cento delle spese sostenute nel limite massimo di spesa di euro 96.000, da utilizzare in 10 quote annuali di pari importo;

• il sismabonus che prevede agevolazioni più ampie, fino all’85%, ma anche regole più rigide per beneficiarne.

E stabilisce che la seconda, la più ampia, è inaccessibile dal momento che il contribuente non ha rispettato i tempi sulla presentazione dell’asseverazione.

Il progettista, infatti, deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato. Per l’accesso al sismabonus occorre che sia presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico.

Un’asseverazione tardiva, come nel caso analizzato, non consente l’accesso alla detrazione più generosa.

“Ne deriva, dunque, che, nel caso di specie, l’istante non può accedere al sismabonus ma può, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla normativa vigente, non oggetto della presente istanza di interpello, fruire della detrazione di cui al citato articolo16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR nella misura attualmente prevista del 50 per cento delle spese sostenute nel limite massimo di spesa di euro 96.000, da utilizzare in 10 quote annuali di pari importo”

Infine, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che per la determinazione dell’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, bisogna riferirsi alle due unità immobiliari valorizzando, peraltro, l’eventuale circostanza che uno degli immobili sia pertinenziale dell’altro. E sottolinea:

“In tal caso, infatti, la detrazione può essere calcolata su un importo massimo di spesa pari a 96.000 euro.

In merito al secondo quesito, riferito alla compilazione della dichiarazione dei redditi, si ritiene che nella stessa vadano indicati i dati catastali identificativi delle unità immobiliari oggetto di demolizione, dalle quali derivano i diritti edificatori, nonché il codice fiscale dei proprietari delle stesse.”