Il secondo acconto della cedolare secca è in scadenza: si paga entro il 30 novembre 2026, senza rateizzazione. Il focus delle regole, dei soggetti obbligati e delle vie per il calcolo della flat tax sugli affitti
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Il 30 novembre torna puntuale l’appuntamento con il secondo acconto delle imposte relative alla dichiarazione dei redditi 2026.
Il versamento della cedolare secca occupa un posto di primo piano nella pianificazione dei pagamenti d’autunno, considerando l’ampia platea di contribuenti chiamati alla cassa.
Sulla base delle statistiche del MEF sulle dichiarazioni dei redditi, sono circa 3,1 milioni i proprietari di immobili che hanno scelto di applicare la flat tax sui redditi derivanti dalle locazioni di immobili abitativi, e per questi è ormai dietro l’angolo l’ultimo appuntamento con il Fisco dell’anno.
Il versamento dell’acconto della cedolare secca è pari al 100 per cento dell’importo dovuto nell’anno precedente. Dopo la scadenza di giugno, è ora tempo di pagare la seconda rata prevista per il 2026 usando come di consueto il modello F24.
Cedolare secca, il 30 novembre 2026 scade il secondo acconto: tre aliquote per il calcolo
Nel pesante appuntamento con gli acconti fissato il 30 novembre non manca all’appello la cedolare secca, l’imposta sostitutiva dell’IRPEF relativa ai redditi da locazione.
La scadenza interessa le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Come detto, l’acconto della cedolare secca è pari al 100 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10 per cento.
Nel caso di reddito derivante da locazioni brevi (ovvero di durata non superiore a 30 giorni) l’aliquota sale al 26 per cento a partire dalla seconda abitazione. Sull’unico immobile locato per brevi periodi resta applicabile invece l’aliquota più bassa, pari al 21 per cento.
L’imposta può essere applicata alle locazioni brevi solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale e presuppone l’obbligo di apertura della partita IVA.
Sono queste le regole base da conoscere in vista della scadenza del secondo acconto dovuto annualmente entro il 30 novembre.
Cedolare secca, chi paga l’acconto ed entro quali scadenze
A dettare le regole per il pagamento dell’acconto della cedolare secca è il totale dell’imposta dovuta. Si paga solo in caso di importo superiore a 51,65 euro nell’anno precedente, in una o due rate:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro.
Nel caso in cui si debbano pagare due rate la prima è pari al 40 per cento dell’acconto complessivo dovuto e doveva essere pagata entro il 30 giugno. La seconda è pari al restante 60 per cento e deve essere versata entro il 30 novembre (per quest’anno 1° dicembre).
Le rate di acconto sono uguali (pari quindi al 50 per cento) per i contribuenti che contestualmente esercitano attività per le quali sono approvati gli ISA.
Inoltre, si ricorda che l’acconto non si paga nel primo anno in cui il contribuente sceglie il regime della cedolare secca, in quanto manca la base imponibile di riferimento, (che appunto consiste nell’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente).
Cedolare secca, calcolo previsionale in deroga al metodo storico per ridurre l’importo dell’acconto
L’importo dell’imposta può essere calcolato attraverso due modalità:
- il metodo storico;
- il metodo previsionale.
Il primo è il metodo sopra descritto, secondo il quale l’imposta si calcola sulla base dell’importo dovuto per l’anno precedente.
Il modello previsionale, invece, prevede un calcolo dell’imposta basato sui redditi che il contribuente ipotizza di ottenere, considerando anche le deduzioni, le detrazioni e i crediti d’imposta.
Quest’opzione può rivelarsi efficace se per l’anno in corso si presume di avere un reddito minore rispetto a quello dell’anno precedente.
Un esempio? La risoluzione anticipata del contratto d’affitto o ancora la riduzione del canone di locazione, fattori che incidono quindi sull’importo dell’imposta dovuta.
Tuttavia, nel caso in cui gli acconti versati risultino di un importo inferiore rispetto a quello dovuto, i contribuenti dovranno pagare le sanzioni per omesso versamento.
Questo il rischio principale del metodo previsionale: in caso di errori di calcolo o di sottostima dell’impatto della situazione della locazione, si applicherà una sanzione pari al 25 per cento dell’imposta non versata.
Cedolare secca 2026: codice tributo 1841 nel modello F24
Il versamento del secondo acconto della cedolare secca deve essere effettuato tramite modello F24 inserendo il codice tributo 1841. In presenza di un sostituto d’imposta, l’importo dovuto sarà addebitato direttamente in busta paga.
Vale la pena ricordare che sul secondo acconto non sono previste forme di rateazione: si paga in un’unica soluzione.
Per completezza, riportiamo la tabella di tutti i codici tributo per il pagamento dell’imposta:
| Codice tributo | Descrizione |
|---|---|
| 1840 | Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata |
| 1841 | Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione |
| 1842 | Cedolare secca locazioni – Saldo |
Nel campo relativo all’anno di riferimento, bisognerà indicare l’anno d’imposta per cui si effettua il versamento, in questo caso il 2026.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Cedolare secca, dietro l’angolo la scadenza del secondo acconto 2026: chi paga, come e quanto
