Tardiva registrazione cedolare secca sugli affitti: sanzioni e ravvedimento operoso

Quando si procede con una registrazione tardiva del contratto di locazione, il proprietario dell’immobile concesso in affitto è sottoposto a sanzione amministrativa.

Il riferimento normativo cardine sul tema è l’articolo 69 del TUR, nel quale tuttavia non è specificato come si calcola l’importo in caso di registrazione del contratto a cedolare secca oltre i termini previsti.

Per fare il punto sulle modalità di calcolo, importo e ravvedimento operoso per sanzioni applicate in caso di tardiva registrazione del contratto a cedolare secca si può fare riferimento ad un datato documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate, la circolare n. 26/E del 2011.

Come effettuare il calcolo delle sanzioni da corrispondere per la registrazione in ritardo del contratto di locazione nel caso in cui si sia optato per il regime fiscale della cedolare secca? Questa è la domanda che molti lettori hanno posto recentemente alla redazione di Informazione Fiscale.

Se per i contratti a regime ordinario è previsto il pagamento dell’imposta di registro, base di calcolo delle sanzioni, la cedolare secca prevede l’imponibile in misura forfettaria del 10 per cento o del 21 per cento e l’esonero dal versamento di imposta di bollo e di registro.

Per cercare di chiarire ogni dubbio di seguito tutte le informazioni e i dettagli sulle sanzioni in caso di tardiva registrazione del contratto a cedolare secca, ovvero calcolo, tempi e modalità di pagamento anche nel caso di ravvedimento operoso.

Sanzioni cedolare secca per tardiva registrazione

La registrazione del contratto, anche nel caso in cui si voglia aderire all’opzione della cedolare secca, deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula. Nel caso di ritardo è dovuto il pagamento della sanzione amministrativa disciplinata dal TUR.

Nello specifico la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione segue la seguente disposizione normativa:

“chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”

Tali disposizioni chiariscono quali sono le sanzioni applicate in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione; il problema e i dubbi sorgono considerando che per chi decide di aderire al regime della cedolare secca mancherebbe la base imponibile, ovvero l’imposta di registro sulla quale applicare l’importo percentuale.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E del 2011, nel caso di ritardo nella registrazione di contratto a cedolare secca, la sanzione dovrà essere calcolata sulla base dell’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito e dovuto a titolo di canone d’affitto per l’intera durata del contratto.

Sanzioni cedolare secca per tardiva registrazione: calcolo ed esempio

Per il calcolo delle sanzioni dovute in caso di tardiva registrazione del contratto a cedolare secca è assodato quindi che la base imponibile dovrà essere determinata sull’imposta di registro dovuta in relazione al canone pattuito. L’imposta di registro dovuta è pari al 2 per cento del canone annuo.

La sanzione dovrà essere calcolata nella misura che va dal 120 per cento al 240 per cento dell’imposta di registro dovuta anche nel caso di adesione alla tassazione sostitutiva Irpef della cedolare secca pari al 10 per cento o al 20 per cento.

Per cercare di chiarire come effettuare il calcolo della sanzione per registrazioni del contratto oltre i 30 giorni riportiamo un esempio illustrato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011:

“Contratto di locazione stipulato il 30 dicembre 2010, di durata pari a 4 anni, i cui termini di registrazione sono decorsi il 29 gennaio 2011.
Corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto 40.000 euro. Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011 ed opzione per il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto.

Si applica la sanzione minima del 120 per cento.

Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito = 40.000 € x 2 per cento = 800 €
Sanzione = 800 € x 120 per cento = 960 €”

Ricordiamo che anche per la tardiva registrazione del contratto a cedolare secca è ammessa la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso e beneficiare dello sconto sulla sanzione da pagare, con calcolo commisurato al periodo di ritardo.

Sanzioni cedolare secca per tardiva registrazione: ravvedimento operoso

Anche nel caso di registrazione del contratto d’affitto a cedolare secca oltre i 30 giorni i contribuenti possono avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso.

Il ravvedimento operoso sulle sanzioni consente di versare le sanzioni dovute in misura ridotta sulla base dei giorni di ritardo.

Il ravvedimento operoso sulle sanzioni, nel caso di tardiva registrazione del contratto a cedolare secca, dovrà essere effettuato secondo il seguente calcolo:

• entro 30 giorni di ritardo: sanzione del 6 per cento, cioè 1/10 del 60 per cento con importo minimo della sanzione di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro);
• entro 90 giorni di ritardo: sanzione del 13,33 per cento, cioè 1/9 del 120 per cento;
• entro 1 anno di ritardo: sanzione del 15 per cento, cioè 1/8 del 120 per cento;
• oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: sanzione del 17,14 per cento, pari a 1/7 del 120 per cento;
• oltre 2 anni di ritardo: sanzione del 20 per cento, cioè 1/6 del 120 per cento;
• se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione: sanzione del 24 per cento, pari a 1/5 del 120 per cento.

Cedolare secca sugli affitti

Circolare numero 26/E dell’Agenzia delle Entrate in materia di cedolare secca sugli affitti, molto interessante, ai fini di questo approfondimento, è il passaggio relativo alla gestione della tardiva/omessa registrazione del contratto, con relative conseguenze dal punto di vista sanzionatorio