Reddito di impresa: usufrutto dei terreni deducibile, acquisto non ammortizzabile

Rosy D’Elia - Imposte

Reddito di impresa: usufrutto dei terreni deducibile, acquisto non ammortizzabile. Si procede seguendo due trattamenti fiscali diversi. A chiarirlo è l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 480 dell'11 novembre 2019.

Reddito di impresa: usufrutto dei terreni deducibile, acquisto non ammortizzabile

Reddito di impresa: il costo del diritto di usufrutto a tempo determinato dei terreni è deducibile, mentre non è possibile ammortizzare l’acquisto dei diritti di proprietà. Si procede in due direzioni diverse. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 480 dell’11 novembre 2019.

Come di consueto, lo spunto per fare luce sui due diversi trattamenti fiscali arriva dall’analisi di un caso pratico. Protagonista è una società che ha come ricavi i canoni di locazione corrisposti dai gestori delle infrastrutture installate sui terreni di cui la società ha acquisito la proprietà o il diritto di usufrutto.

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Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 480 del 2019
Articolo 36, comma 7, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223 convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. Trattamento fiscale dei costi sostenuti per l’acquisto dei terreni e per la costituzione a tempo determinato del diritto di superficie o di usufrutto su terreni altrui.

Reddito di impresa: usufrutto dei terreni deducibile, acquisto non ammortizzabile

Da qui nasce la necessità di fare chiarezza. La società procede, di solito, in due modi:

  • acquista diritti di usufrutto o di superficie su terreni su cui installare apparecchiature;
  • acquista diritti di proprietà di terreni su cui installare apparecchiature.

All’Agenzia delle Entrate si rivolge per conoscere il corretto trattamento contabile e fiscale dei costi di acquisto dei diritti di proprietà e di usufrutto sui terreni, in riferimento ai quali ritiene non sussista un principio contabile direttamente applicabile.

La soluzione proposta prevede la possibilità di ammortizzare i valori con pieno riconoscimento anche ai fini fiscali (IRES e IRAP), secondo le modalità che seguono:

  • ammortamento dei costi di acquisto dei diritti di usufrutto sui terreni in funzione della durata dell’usufrutto;
  • ammortamento delle quote parte dei costi di acquisto dei terreni come sopra individuate in funzione della durata residua dei contratti di locazione degli stessi ai gestori.

Soffermando sul caso descritto dal contribuente, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 480 dell’11 novembre del 2019 chiarisce che è necessario distinguere l’acquisto a titolo definitivo della proprietà del terreno da quello a tempo determinato del diritto di usufrutto ovvero di superficie.

L’acquisto dei terreni non è ammortizzabile per la società

E infatti mette in guardia la società: il costo dei terreni acquisiti a titolo di proprietà non può essere dedotto, ai fini fiscali, dalla determinazione del reddito d’impresa.

Nel testo si legge:

“Nell’ipotesi in cui la società acquista diritti di proprietà di terreni sui quali insisteranno apparecchiature..., il costo di acquisto del cespite “terreno” non determina secondo corretti principi contabili alcuna imputazione a conto economico a titolo di ammortamento (si veda l’OIC 16, paragrafi 58 e 60, nella versione aggiornata al 29 dicembre 2017)”.

La tesi è sostenuta dall’Agenzia delle Entrate con una serie di riferimenti normativi e di documenti di prassi:

Usufrutto dei terreni deducibile dai redditi di impresa

Una posizione diversa è assunta dall’Agenzia delle Entrate nel caso di diritto di usufrutto dei terreni. Si chiarisce che i costi sostenuti dalla società per la costituzione a tempo determinato dei diritti di superficie o di usufrutto sui terreni altrui dovranno concorrere alla determinazione del reddito pro rata temporis per la durata del contratto.

E specifica:

Ferma restando la loro iscrizione in bilancio secondo corretti principi contabili, si ricorda che la risoluzione n. 157/E del 2007 ha già chiarito che “la deducibilità fiscale del costo sostenuto per l’acquisto del diritto di superficie è ammessa nel solo caso in cui tale diritto sia costituito a tempo determinato (si veda, inoltre, la risoluzione n. 192/E del 2007)””.

Nella visione dell’amministrazione finanziaria l’analogia tra l’acquisizione del diritto di superficie e quella del diritto d’usufrutto a tempo determinato sui terreni permette di stabilire la deducibilità fiscale del costo anche nel caso in cui sia acquisito a tempo determinato il diritto di usufrutto sul terreno.

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