Imposte ipocatastali distinte su cessione di nuda proprietà e usufrutto del medesimo immobile a due acquirenti diversi

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

La cessione della nuda proprietà e il trasferimento dell’usufrutto dello stesso a due soggetti differenti costituiscono atti diversi. Ognuno è soggetto ad autonoma tassazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, anche se entrambi sono parte dello stesso negozio giuridico.

Imposte ipocatastali distinte su cessione di nuda proprietà e usufrutto del medesimo immobile a due acquirenti diversi

La cessione della nuda proprietà e il trasferimento dell’usufrutto del medesimo cespite a due soggetti diversi costituiscono atti diversi, ognuno soggetto ad autonoma tassazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, anche se compresi nel medesimo negozio giuridico.

In questo caso manca, infatti, una necessaria concatenazione di carattere obbiettivo tra i due atti con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio.

Questo il contenuto dell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 7154 del 15 marzo 2021.

Corte di Cassazione - Ordinanza n. 7154 del 15 marzo 2021
La cessione della nuda proprietà e il trasferimento dell’usufrutto dello stesso cespite a due soggetti si considerano atti diversi, ognuno soggetto ad autonoma tassazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali.

La sentenza - Il ricorso per cassazione è stato proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza della CTR che, respingendo la tesi erariale, aveva rilevato che le dichiarazioni di volontà dei due acquirenti - l’uno della nuda proprietà dell’immobile, l’altro dell’usufrutto - benché distinte erano comprese nel medesimo atto, con la conseguenza che l’imposta ipocatastale doveva considerarsi unica, pur gravando in via solidale su entrambi gli acquirenti.

Avverso la decisione l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 21 del d.P.R. n. 131/86 per avere la CTR affermato che l’imposta è unica perché le dichiarazioni di volontà dei due acquirenti, benché distinte, sono comprese in un unico atto.

La censura è stata ritenuta meritevole di accoglimento dalla Corte di Cassazione che ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso. La norma citata recita che

“se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto. Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”

In primo luogo, è bene precisare che per “disposizione” si intende ogni atto autonomamente suscettibile dì valutazione patrimoniale. Affinché le varie disposizioni siano considerate tra loro necessariamente connesse, deve sussistere una necessaria e reciproca dipendenza tra le varie disposizioni negoziali, nel senso che ciascuna disposizione non possa produrre i propri effetti se non in correlazione con le altre disposizioni.

In assenza nel nostro ordinamento di un elenco tassativo di negozi ricomprendibili nell’uno o nell’altro gruppo, è l’interprete a dover decidere se calare il fatto concreto in una fattispecie astratta o nell’altra, alla luce dei criteri indicati all’art. 21 del DPR 131/86 e ai principi di diritto statuiti dalla giurisprudenza di legittimità.

Nello stabilire il regime tributario di registro applicabile, nel caso in cui un atto contenga più disposizioni, la norma detta il criterio distintivo tra tassazione unica e tassazione separata delle singole disposizioni individuandolo, a prescindere dal nomen iuris adoperato, nella sussistenza o meno del requisito che esse "derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre".

La Corte ha ribadito che il negozio complesso è contrassegnato da una causa unica là dove, nel collegamento negoziale di cui al primo comma dell’art. 21

“distinti ed autonomi negozi si riannodano ad una fattispecie complessa pluricausale, della quale ciascuno realizza una parte, ma pur sempre in base ad interessi immediati ed autonomamente identificabili”

Oltretutto la connessione derivante "dall’intrinseca natura" delle disposizioni deve consistere in un “vincolo di compenetrazione immediata e necessaria che non dipenda dalla mera volontà delle parti ma sia, in virtù della legge o per esigenza obbiettiva del negozio giuridico, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse.”

Nel caso di specie con un solo negozio sono stati trasferiti a soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un unico cespite.

Affermando che tale negozio fosse assoggettabile ad una tassazione unitaria la CTR non si è uniformata ai principi sopra espressi, dal momento che non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obbiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio.

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