Imposta di registro: per l’accertamento non bastano mere presunzioni

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Imposta di registro: l'accertamento del valore di un immobile non può basarsi su quotazioni OMI e su risultanza di un'indagine bancaria: sono mere presunzioni tratte da indici non adeguati alla stima. Lo chiarisce la Corte di Cassazione con la sentenza numero 15187 del 1° giugno 2021.

Imposta di registro: per l'accertamento non bastano mere presunzioni

L’accertamento del maggior valore di un immobile ai fini dell’imposta del registro, ipotecaria e catastale non può basarsi sulle quotazioni OMI e sulle risultanze di un’indagine bancaria, che costituiscono mere presunzioni tratte da indici non idonei alla stima.

Infatti, il valore del cespite dipende dalla situazione reale dell’immobile che può variare in funzione di molteplici parametri quali ad esempio l’ubicazione, la superficie e la condizione dello stesso.

Queste le indicazioni contenute nella sentenza della Corte di Cassazione n. 15187 del 1° giugno 2021.

Corte di Cassazione - Sentenza numero 15187 del 1° giugno 2021
Il testo integrale della sentenza della Corte di Cassazione numero 15187 del 1° giugno 2021.

La sentenza – Il procedimento ha ad oggetto il ricorso avverso l’avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale relativo ad un atto di compravendita, con riferimento al quale l’Agenzia dell’entrate aveva accertato, in base ai valori OMI e alle risultanze di una indagine finanziaria avviata sui conti correnti degli acquirenti., un maggior valore rispetto a quanto dichiarato in atti.

La CTR, in riforma della sentenza della CTP, ha accolto il ricorso dei contribuenti, ritenendo che l’Agenzia delle entrate non avesse assolto all’onere probatorio a proprio carico, facendo ricorso a mere presunzioni tratte da indici non idonei alla stima.

In particolare ha rilevato che non è stata considerata la situazione reale dell’immobile, ricadente in una località soggetta a infiltrazioni d’acqua e che gli assegni bancari e circolari, il cui rilascio è stata ritenuto indicativo di pagamenti, portavano l’indicazione dei destinatari, sicché è da escludere l’ipotesi di pagamenti “in nero”.

Avverso tale sentenza l’Agenzia dell’entrate ha proposto ricorso per cassazione, lamentando l’erroneità della pronuncia della CTR perché l’avviso impugnato, oltre a richiamare le tabelle OMI, reca le risultanze di una indagine bancaria a carico dei contribuente controllati.

A parere dell’Erario, la prova del maggior valore dell’immobile può essere fornita dall’Amministrazione finanziaria anche sulla base di presunzioni, spettando al giudice di merito motivare il perché non ha ritenuto fondata la presunzione dell’Ufficio.

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo e rigettato il ricorso dell’Ufficio erariale.

In tema di imposta di registro, l’ordinamento prevede un obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore al fine, da un lato, di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale fase contenziosa e, dall’altro, di consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa, ponendolo in condizione di prestare acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale.

Nel caso di specie il giudice d’appello ha valutato il materiale probatorio addotto dall’Amministrazione finanziaria ritenendolo insufficiente.

In particolare la CTR ha considerato che l’Agenzia ha fatto ricorso a presunzioni tratte da “indici non idonei alla stima”, perché la zona in cui insiste l’immobile è soggetta a infiltrazioni d’acqua e ritenuto che gli assegni emessi avendo l’indicazione dei beneficiari non potevano considerarsi destinati a pagamenti in nero.

Pertanto, dall’esame delle presunzioni allegate dall’Agenzia, consistenti nella quotazioni OMI e nelle risultanze dell’indagine finanziaria a carico dei contribuenti, il giudice di merito le ha ritenute sprovviste dei requisiti idonei a dedurre dal fatto noto (risultanze bancarie e quotazioni OMI) il maggior prezzo di vendita.

Con particolare riferimento al valore probatorio delle quotazioni OMI, la Corte ha già avuto modo di affermare che le stesse non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima.

Tale riferimento, quindi, non è sufficiente per la rettifica del valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione (così Cass. 4076/2019).

Nel caso di specie il Collegio di legittimità ha avvalorato la decisione della CTR concludendo che il materiale probatorio posto alla base della pretesa erariale costituisse mere presunzioni tratte da indici non idonei alla stima, in particolare evidenziando che va esclusa la rilevanza degli assegni bancari ai fini di dimostrare il “pagamento in nero”.

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