Istruzioni dal Consiglio e dalla Fondazione Nazionale Commercialisti sulle locazioni turistiche: come inquadrare i redditi che derivano da case vacanze, b&b, affittacamere, e affitti brevi
Con le novità che riguardano la cedolare secca e la presunzione di imprenditorialità, le regole sugli affitti brevi sono al centro dell’attenzione. Ma il panorama delle locazioni turistiche è ben più ampio dei contratti brevi stipulati esclusivamente tra privati.
A sottolinearlo il Consiglio e la Fondazione Nazionale Commercialisti con il documento pubblicato il 16 febbraio.
Obiettivo? Fare ordine tra le regole previste dalle case vacanza ai b&b, passando a rassegna i punti chiave della normativa che in questi anni è in evoluzione:
- locazioni turistiche e il relativo reddito fondiario;
- la normativa nazionale e regionale;
- la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale;
- il confine tra reddito fondiario e reddito d’impresa;
- la nuova direttiva comunitaria ViDA, che dal 2028 disciplinerà l’attività delle piattaforme di prenotazione turistica;
- i trattamenti fiscali degli alloggi ad uso turistico locati attraverso le piattaforme.
Case vacanza e non solo: istruzioni su redditi e tassazione dai commercialisti
Mentre restano da sciogliere molti nodi sulle novità introdotte dalla Manovra per gli affitti brevi, diventa fondamentale orientarsi prima di tutto tra le diverse forme di locazioni turistiche cresciute in maniera esponenziale negli ultimi anni, anche grazie alla spinta delle piattaforme che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta.
La locazione turistica si basa su un contratto atipico finalizzato alla locazione di un immobile con durata limitata nel tempo per soddisfare esigenze abitative esclusivamente con finalità turistiche che prevede la disponibilità dell’immobile senza prestazioni di servizi aggiuntivi.
“A differenza delle locazioni brevi, che non possono superare i 30 giorni, la locazione turistica può superare il menzionato limite temporale ma deve essere gestita per le sole finalità temporanee del conduttore”, si legge nel documento.
Locazione turistica e locazione breve, quindi, non necessariamente coincidono.
Inquadrare la tipologia di affitto gestito è il primo passo per individuare a cascata la natura del reddito e, di conseguenza, la tassazione da applicare.
Di seguito la tabella di sintesi elaborata dai Commercialisti.
| Tipologia | Reddito fondiario | Reddito diverso | Reddito di impresa |
|---|---|---|---|
| Locazione turistica | Sì, con possibilità di optare per la cedolare secca | In caso di esercizio di sublocazione | Ove esercitata in forma abituale mediante organizzazione dei mezzi in forma di impresa |
| Locazione breve | Sì (anche con servizio di biancheria e pulizia dei locali solo prima dell’arrivo dell’ospite) con possibilità di optare per la cedolare secca | In caso di esercizio di sublocazione. Possibile opzione per cedolare secca solo nel caso di sublocazione | Non applicabile il regime del d.l. n. 50/2017, ma è ammessa la locazione in forma imprenditoriale anche per periodi brevi |
| Affittacamere | Non applicabile, salvo rari territori; nella maggior parte delle regioni, gli affittacamere sono solo imprenditoriali | Salvo rari territori, nella maggior parte delle regioni, gli affittacamere sono solo imprenditoriali | Salvo eccezioni, esercitata per professione abituale mediante organizzazione dei mezzi in forma di impresa |
| Case vacanze | Sì, solo in presenza di mera locazione senza servizi aggiuntivi. Possibile opzione per cedolare secca nella definizione di CaV nell’ordinamento regionale di Lombardia e Campania | È sempre attività commerciale non esercitata abitualmente. Solo se senza servizi diventa reddito fondiario | Ove esercitata per professione abituale mediante organizzazione dei mezzi in forma di impresa |
| Bed & Breakfast | No, in virtù dei servizi di prima colazione offerti | Il B&B rappresenta esercizio non abituale di attività commerciale | Ove esercitata per professione abituale mediante organizzazione dei mezzi in forma di impresa |
Tutte le istruzioni per orientarsi tra le regole nel testo integrale “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”.
degli Esperti Contabili
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Case vacanza e non solo: focus dei Commercialisti su redditi e tassazione
