Bonus edilizi sugli immobili ereditati: detrazioni in stand by in caso di affitto

Cosa succede se si eredita un bene immobile il cui precedente proprietario era beneficiario di detrazioni per lavori straordinari?

Gli eredi acquisiscono anche il diritto a fruire delle quote residue delle agevolazioni fiscali, ma solo fino a quando mantengono la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.

Cosa significa? Che in caso di locazione o cessione in comodato d’uso del bene, tale diritto viene perduto per l’intera durata del contratto di affitto.

Con la locazione e la cessione in comodato d’uso di un bene immobile si perde, infatti, il diritto ad ereditare - per le annualità previste nel contratto - i bonus edilizi spettanti al proprietario originario.

È quanto si evince dalla risposta all’interpello numero 594/2022 dell’Agenzia delle Entrate in cui si risponde al quesito, posto da un cittadino in merito alla possibilità di beneficiare delle quote residue delle detrazioni, spettanti al genitore defunto, pur avendo dato in locazione - per un periodo limitato di tempo - l’immobile ricevuto in eredità.

Una risposta ampia, quella fornita dalle Entrate, e relativa ai bonus edilizi nel loro complesso, non avendo l’interpellante chiarito a quale tipologia di bonus era riferito il quesito proposto.

Bonus edilizi: le regole per gli immobili ereditati oggetto di contratto di affitto

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in linea generale, in caso di morte dell’avente diritto, viene trasmesso agli eredi anche il diritto di fruizione dell’agevolazione fiscale in oggetto, a condizione che l’erede o gli eredi conservino la “detenzione materiale del bene”, così come comunicato con la circolare del 25 luglio 2022, n. 28/E.

Nel caso specifico degli immobili con contratto di affitto, poi, l’Agenzia sottolinea come la detenzione materiale del bene rappresenti una condizione imprescindibile per il mantenimento di tale diritto e che la detenzione debba perdurare per l’intero periodo d’imposta e debba riguardare l’intero immobile.

La condizione di detenzione materiale, però, viene meno nei casi di locazione o di cessione in comodato dell’immobile facendo, quindi, perdere agli eredi il diritto a ricevere il beneficio fiscale per le annualità in cui non si detiene la disponibilità diretta del bene in virtù del contratto di locazione.

Nel caso specifico della risposta all’interpello n. 594/2022 , quindi, l’Agenzia - richiamandosi all’art 16-bis del TUIR e all’articolo 14 del DL n. 63 del 2013 - chiarisce che l’interpellante:

“non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente anche solo per una parte di tale anno; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.”

Contratto di affitto: in quali casi si perde il diritto ad usufruire dei bonus edilizi di un immobile ricevuto in eredità?

Non sono previste eccezioni per affitti brevi e affitti parziali, la risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce nel dettaglio anche le condizioni che determinano la perdita del diritto ad usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge per gli interventi straordinari.

In generale la locazione o la cessione in comodato del bene inibisce la possibilità da parte del nuovo proprietario di ricevere le agevolazioni in oggetto anche se si tratta di contratti di affitto brevi.

L’erede, infatti, non potrà fruire della quota di detrazione riferita all’anno riportato sul contratto anche se quest’ultimo copre un periodo di tempo inferiore.

Stesso discorso anche nel caso di locazione parziale dell’immobile. Ecco quanto riportato nella risposta dell’Agenzia delle Entrate:

“ai fini del trasferimento delle quote di detrazione in capo all’erede, la detenzione materiale e diretta richiesta dalla norma deve sussistere per tutto il periodo di imposta e con riferimento all’intero immobile.”

Il blocco dell’eredità delle detrazioni, infine, cessa con la scadenza del contratto di affitto e l’erede potrà nuovamente fruire delle rate residue del bonus edilizio a partire dall’anno successivo alla scadenza del contratto.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 594 del 22 dicembre 2022

Immobile ’’parzialmente e temporaneamente’’ locato a terzi. Quote residue della detrazione spettanti al de cuius. Articoli 16 bis del TUIR e 14 del DL n. 63 del 2013.