Ok all’agevolazione prima casa se l’acquirente ha chiesto preventivamente il parere dell’Agenzia delle Entrate

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Non decade dall'agevolazione prima casa l'acquirente che prima dei 18 mesi dall'acquisto dell'immobile in costruzione, situato in un altro Comune rispetto a quello di residenza, ha inviato istanza di interpello all'Agenzia delle Entrate e ha ricevuto risposta conforme alla soluzione prospettata. Analisi del principio contenuto nell'Ordinanza della Corte di Cassazione n. 26604 del 9 settembre 2022.

Ok all'agevolazione prima casa se l'acquirente ha chiesto preventivamente il parere dell'Agenzia delle Entrate

Ai fini dell’agevolazione prima casa prevista in caso di acquisto di un immobile in costruzione localizzato in un altro Comune rispetto a quello di residenza, il compratore non decade dall’agevolazione prevista ai fini dell’imposta di registro se, prima del decorso di 18 mesi dall’acquisto dell’immobile in costruzione, è stata inoltrata all’Amministrazione finanziaria una istanza di interpello che ha avuto risposta conforme alla soluzione prospettata dal contribuente.

In tale ipotesi, infatti, se l’Amministrazione finanziaria ha risposto confermando che il termine dei 18 mesi decorre dalla data di ultimazione dei lavori e non dalla data di stipula del rogito, rispettato dal contribuente, l’avviso di liquidazione emesso in violazione delle disposizioni impartite dallo stesso Ufficio è nullo ai sensi dell’art. 11 della L. 212/2000.

Questo l’interessante principio contenuto nell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 26604 del 9 settembre 2022.

Corte di Cassazione - Ordinanza n. 26604 del 9 settembre 2022
Il testo integrale dell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 26604/2022 in tema di agevolazione prima casa

La sentenza – La controversia ha per oggetto l’impugnazione da parte di un contribuente dell’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate recante l’imposta di registro calcolata in misura ordinaria, per decadenza dai benefici riservati alla prima abitazione previsti dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.

Il ricorso è stato accolto dalla CTP ma il giudizio è stato ribaltato dalla CTR.

Il giudice d’appello ha reputato che il mancato trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto dello stesso, comportasse la decadenza dell’agevolazione fiscale.

A tal fine ha assunto che non aveva rilevanza la circostanza che l’immobile era in costruzione e che il certificato di abitabilità era stato rilasciato dopo due anni dall’acquisto, ponendo in rilievo che la condizione per usufruire dell’agevolazione è il trasferimento della residenza dove è ubicato l’immobile e non anche che l’immobile fosse adibito “a propria abitazione”.

La CTR ha poi deciso di compensare le spese di giudizio, considerando le obiettive condizioni di incertezza in quanto il contribuente aveva presentato una istanza di interpello all’Ufficio finanziario che aveva rappresentato che la condizione di residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato poteva essere realizzata solo dal momento in cui venivano ultimati i lavori.

Avverso tale decisione l’acquirente ha proposto ricorso per cassazione denunciando, per quanto di interesse, violazione dell’art. 1 della tariffa del D.P.R. n. 131 del 1986 relativamente al mancato riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

In particolare il ricorrente aveva rappresentato che l’Ufficio, in risposta ad interpello, aveva confermato che l’agevolazione spettava anche per l’acquisto di un fabbricato in corso di costruzione che presenti in prospettiva le caratteristiche dell’abitazione non di lusso e diventi, dopo la sua realizzazione, l’abitazione principale del contribuente, il tutto sottoposto a verifica da parte dell’ufficio entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

A tal riguardo il contribuente ha richiamato il principio giurisprudenziale per cui l’agevolazione ai fini del registro spetta anche per l’acquisto di un fabbricato in corso di costruzione e che il termine triennale di decadenza di cui all’art. 76, co. 2, DPR 131/1986 decorre non dalla registrazione dell’atto, ma, nel caso in cui il proposito di trasferimento della residenza sia rimasto ineseguibile, dall’ultimazione dei lavori.

Il ricorrente ha infine ribadito di aver richiesto all’Amministrazione una consulenza giuridica sulla corretta applicazione della norma tributaria e, dopo aver ricevuto come risposta che il termine di diciotto mesi decorre dalla ultimazione dei lavori e dall’abitabilità dell’immobile, si vedeva notificare l’avviso impugnato, emesso in violazione delle disposizioni impartite dallo stesso Ufficio, lamentando quindi la violazione degli artt. 10 ed 11 della L. 212/2000 in tema di interpello.

I giudici della Suprema Corte di Cassazione hanno ritenuto fondato il motivo di doglianza riconoscendo l’illegittimità dell’avviso di accertamento per violazione dell’art. 11 dello Statuto dei diritti del contribuente che prevede che qualsiasi atto, anche a contenuto impositivo o sanzionatorio, emanato in difformità della risposta è nullo.

In punto di fatto il contribuente, prima della scadenza del termine di diciotto mesi dalla stipula dell’atto, ha inoltrato una richiesta di consulenza giuridica all’Agenzia delle Entrate, evidenziando che nell’ipotesi di acquisto di prima casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione l’agevolazione in oggetto era subordinata alla realizzazione dell’immobile nel termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio (tre anni dalla registrazione dell’atto), mentre nell’atto di acquisto il notaio aveva previsto che la residenza doveva essere trasferita nel Comune ove era ubicato il bene nel termine di diciotto mesi della stipula.

L’Ufficio ha testualmente risposto che:

“per usufruire dell’agevolazione prevista per gli acquisti di immobili prima casa, il fabbricato deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui dove svolge l’attività lavorativa ovvero, se trasferito all’estero per motivi di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro. L’obbligo di stabilire la residenza entro 18 mesi nel comune dove avviene l’acquisto può essere derogato solamente se il trasferimento è impedito da cause di forza maggiore sopraggiunte in un momento successivo a quello della stipula dell’atto. La Commissione Provinciale di Treviso, nella sentenza 11.3.2010, n. 26, ha chiarito che, ove l’acquisto agevolato abbia ad oggetto un rustico in fase di costruzione, la condizione della residenza nel comune in cui si trova l’immobile può essere realizzata solo nel momento in cui siano ultimati i lavori e l’abitazione sia effettivamente divenuta abitabile. Pertanto solo da questo momento decorrono i diciotto mesi per il trasferimento della residenza.”

L’art. 11 della legge n. 212/2000, nella versione precedente alle modifiche introdotte dal DLgs. n. 156/2015, stabilisce che

“ciascun contribuente può inoltrare per iscritto all’amministrazione finanziaria, che risponde entro centoventi giorni, circostanziate e specifiche istanze di interpello concernenti l’applicazione delle disposizioni tributarie a casi concreti e personali, qualora vi siano obiettive condizioni di incertezza sulla corretta interpretazione delle disposizioni stesse.”

Sul tema la Corte di cassazione ha chiarito che, in tema di interpello cosiddetto ordinario o generalizzato, l’efficacia della risoluzione o della circolare che lo segue vincola l’amministrazione ai sensi della L. n. 212 cit., art. 11, comma 3, “con esclusivo riferimento alla questione oggetto dell’istanza”’ o al più con riguardo “ai comportamenti successivi del contribuente riconducibili alla fattispecie oggetto di interpello.

Nel caso di specie ricorrono inoltre le condizioni di incertezza della norma in quanto l’art. 1, nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986 non contempla l’ipotesi dell’immobile in costruzione e quindi non stabilisce un termine per l’ultimazione dei relativi lavori.

Nondimeno, all’epoca dei fatti non si negava che il beneficio di cui di discute potesse essere riconosciuto agli immobili in costruzione e la giurisprudenza di questa Corte aveva chiarito che detta agevolazione poteva essere conservata se la finalità, dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, veniva poi da questi realizzata entro il termine di decadenza (di tre anni dalla registrazione dell’atto) del potere di accertamento dell’ufficio di cui all’art. 76, co. 2, DPR 131/86.

Alla luce di tali riflessioni è possibile affermare la presenza di tutte le condizioni previste per la legittima presentazione da parte del contribuente dell’interpello ordinario, la cui risposta ha sortito l’effetto di vincolare l’Amministrazione finanziaria ai contenuti della risposta ai sensi dell’art. 11 della L. 212/2000.

Di conseguenza, avendo l’istante trasferito la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile nel termine di diciotto mesi dall’ultimazione dei lavori, l’avviso impugnato è da considerarsi nullo, in quanto emesso in violazione dell’art. 11 della legge n. 212/2000.

Da qui l’annullamento dell’avviso di liquidazione emesso dall’agenzia delle entrate.

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