Sisma bonus 2018: le regole per il condominio

Carla Mele - Fisco

Sisma bonus 2018: guida completa con le principali novità e un focus sui meccanismi di detrazione e cessione del credito per i condomini.

Sisma bonus 2018: le regole per il condominio

Sisma bonus 2018: cos’è e come funziona?

Il Sisma bonus è un credito di imposta calcolato sulle spese sostenute per la riduzione del rischio sismico degli edifici danneggiati da eventi calamitosi, quali ad esempio i terremoti.

Rientra nella più ampia categoria delle ristrutturazioni edilizie, per le quali è riconosciuta una detrazione di imposta IRPEF o IRES in misura minima del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 volte, all’adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità.

Particolari sono le regole previste per la fruizione del credito di imposta Sismabonus per i condomini: vediamo di seguito come si può accedere al beneficio, come cederlo il credito a terzi, quali sono i limiti e gli adempimenti posti a capo dell’amministratore di condominio e dei singoli condomini.

Sisma bonus condominiale: come funziona?

La Legge di Stabilità 2017 ha apportato una profonda modifica al sistema al meccanismo del Sismabonus, introducendo un sistema di detrazione premiante, per cui maggiore è la riduzione del rischio sismico dell’edificio a seguito dei lavori di ristrutturazione e maggiore sarà il beneficio fiscale, che può toccare punte dell’85% per il rifacimento delle parti comuni condominiali.

Il limite base di spesa massima per ciascun immobile di 96.000 euro, da ripartire in dichiarazione dei redditi in 5 anni in quote costanti: la detrazione per abitazioni, prime e seconde case, e edifici produttivi è del 70% se l’intervento migliora di una classe il rischio sismico, aumenta all’ 80% se migliora di due o più classi di rischio.

La valutazione del rischio sismico si effettua in base alle disposizioni dettate dal D.M 65/17 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Quando gli interventi avvengono su parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni di imposta sono ancora più elevate rispetto alle singole abitazioni.

In particolare spettano le seguenti misure:

  • 75% nel caso di passaggio a una classi di rischio inferiore
  • 85% nel caso d passaggio a due classi di rischio

Anche in questo caso, le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro per ciascun immobile, cioè moltiplicato per ciascuna unità immobiliare del condominio e vanno usufruite in dichiarazione dei redditi in 5 quote annuali costanti.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia ai condomini una certificazione dalla quale risultano, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Il beneficio di riferisce all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, (familiare convivente, componente unione civile o more uxorio) questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alla spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Cessione del Sismabonus condominiale

Dal 1° Gennaio 2017 i condomini possono cedere il credito relativo alle detrazioni ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati (persone fisiche, lavoratori autonomi, società) collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione (l’esempio tipo è il caso in cui la detrazione viene ceduta ad un altro condòmino, anch’esso titolare della detrazione spettante per i medesimi interventi condominiali).

Il credito può essere ceduto da tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che non ne potrebbero usufruire in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta, i c.d. Soggetti incapienti: contribuenti che, nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese relative a lavori di riqualificazione energetica, si trovano nelle c.d. fasce deboli (pensionati con reddito sino a 7.500 euro o lavoratori dipendenti con reddito sino a 8.000 euro).

Il condomino può cedere la detrazione calcolata in due modi:

  • in base alla spesa approvata dalla delibera assembleare per la realizzazione dei lavori condominiali, per la quota a lui imputabile;
  • in base alle spese sostenute nel periodo di imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito di imposta, per la quota a lui imputabile.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito sia divenuto disponibile.

Il credito di imposta si considera disponibile dal 10 marzo del periodo di imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa, nel limite in cui il condòmino cedente abbia contribuito al sostenimento della parte non ceduta sotto forma di credito di imposta.

Se ceduto a fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo di imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo imposto.

Adempimenti per il condòmino e l’amministratore in caso di cessione del credito

Il condòmino che cede il credito, a meno che i dati della cessione non siano già indicati nella delibera condominiale, comunica all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale di quest’ultimo.

L’amministratore di condominio a questo punto dovrà a sua volta comunicare, (con cadenza annuale) utilizzando le medesime modalità previste per l’elaborazione della dichiarazione precompilata:

  • la denominazione e il codice fiscale del cessionario;
  • l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto;
  • l’ammontare dello stesso in base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente e alle quali il condòmino cedente ha contribuito per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta

In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace

In seguito dovrà consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.

Nei condomini minimi, per i quali non vi è obbligo di nominare un amministratore, viene incaricato un condomino a scelta che porti a termine gli adempimenti previsti

Portati a compimento questi adempimenti, e accertata l’esistenza del credito, l’Agenzia delle Entrate renderà visibile nel Cassetto fiscale del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito.

Esso potrà essere utilizzato, solo a seguito della relativa accettazione con le funzionalità rese disponibili nel suo Cassetto fiscale.

Le informazioni sull’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario saranno rese visibili anche nel Cassetto fiscale del cedente.

Se il cessionario cede a sua volta il credito d’imposta ricevuto, deve darne comunicazione all’Agenzia delle entrate utilizzando le funzionalità telematiche rese disponibili dalla stessa Agenzia, che provvede ad attribuire il credito al nuovo cessionario con la medesima procedura già esposta.

Per il Sismabonus sono previsti alcuni limiti per la cessione credito

Innanzitutto, non è possibile cedere il credito di imposta ad istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche (mentre i beneficiari del credito di imposta legato al c.d. Ecobonus possono cedere il credito fiscale ottenuto agli istituti di credito, se sono soggetti incapienti)

Inoltre, la circolare dell’ Agenzia delle Entrate n. 11/E del 18 maggio 2018 chiarisce la disciplina delle cessioni del credito multiple, che avvengono quando il cessionario a sua volta cede il credito a terzi.

L’Agenzia si è espressa in materia di Ecobonus e ha disposto una limitazione a due cessioni consentite al massimo, ribadendo che il cessionario deve essere o il fornitore dell’opera o un soggetto terzo strettamente collegato all’intervento.

Per estensione questo principio può essere considerato valido anche per gli incentivi legati al Sismabonus, in attesa di ulteriori direttive da parte degli uffici finanziari.

Comulabilità delle agevolazioni in materia di Sisma bonus: vantaggi per i condomini

Sono cumulabili le detrazioni tra di loro? La detrazione del Sisma bonus può maggiorare le altre detrazioni? La Risoluzione dell’ Agenzia delle Entrate 147/E chiarisce alcune perplessità.

Riguardo al primo quesito, l’Agenzia risponde spiegando la regola per cui l’intervento di categoria superiore assorbe quello di categoria inferiore ad esso correlato: la detrazione prevista per gli interventi antisismici (anche nella misura potenziata del 70% o 80%) può essere applicata per estensione,quindi, alle spese di natura ordinaria e straordinaria realizzate in dipendenza o in completamento dell’intervento principale finalizzato alla messa in sicurezza statica e l’adozione di misure antisismiche.

Con riferimento al quesito relativo alla maggiorazione delle detrazioni, nel caso di esecuzione su uno stesso edificio di interventi antisismici, di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di riqualificazione energetica, l’Agenzia chiarisce che il limite di 96.000 euro previsto dall’articolo 16-bis del TUIR è unico in quanto riferito al singolo immobile.

E’ riconosciuta invece la possibilità nell’ambito condominiale, di cumulare i benefici legati agli interventi di riqualificazione energetica e di messa in sicurezza da eventi sismici.

Se un condominio ricorre agli interventi di riqualificazione energetica beneficiando delle agevolazioni previste dall’Ecobonus, lo svolgimento di lavori che, oltre ad esser finalizzati al risparmio energetico consentono anche di ridurre il rischio sismico degli edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, consentono di ottenere una detrazione fiscale rafforzata che potrà arrivare anche all’85% della spesa.

In questi casi il bonus fiscale è pari:

all’ 80% nel caso di passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore;
all’ 85% per lavori che consentono il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori.

in luogo delle detrazioni previste dall’Ecobonus del 70% (per interventi che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie di dispersione lorda) o del 75% (per interventi relativi a parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica estiva e invernale)

L’importo massimo detraibile è aumentato in questo caso a 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio e ripartito in dieci anni.

Sismabonus 2018: regole generali

Gli interventi edilizi che rientrano nel Sismabonus riguardano tutti gli immobili di tipo abitativo, immobili utilizzati per attività produttive (unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, produttive di beni e servizi,commerciali o non commerciali)

Prima della Legge di Stabilità 2017 l’agevolazione era prevista in via esclusiva per gli interventi di recupero sull’abitazione principale.

I soggetti beneficiari del Sismabonus sono:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce e soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari);
  • acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue;
  • società immobiliari per gli interventi effettuati su immobili concessi in locazione. (R.M. 22/E del 12/03/2018).

Le spese oggetto dell’agevolazione invece sono:

  • interventi di messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici (art.16-bis, co.1, lett. i, del D.P.R. 917/1986);
  • spese per la redazione della documentazione obbligatoria, necessaria a comprovare la sicurezza statica;
  • le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
  • le spese per l’acquisto dei materiali;
  • il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori;
  • le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  • l’imposta sul valore aggiunto (quando costituisce un costo), l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori;
  • gli oneri di urbanizzazione;
  • gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi;
  • spese sostenute per la classificazione e verifica sismica degli immobili (dal 01 Gennaio 2017);
  • gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive purché rientrino nell’ambito delle ristrutturazioni edilizie (R.M. 34/E/2018 Agenzia delle Entrate)

Il credito di imposta, una volta riconosciuto, si usa attraverso il meccanismo della compensazione in F24 esclusivamente utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Se l’importo usato in compensazione è maggiore rispetto a quello riconosciuto, l’F24 viene scartato, e lo scarto viene comunicato a chi ha trasmesso il modello con apposita ricevuta.

La quota non utilizzata nell’anno può essere usata negli anni successivi ma non può essere chiesta a rimborso.

Come si devono pagare i lavori per ottenere il beneficio?

Per fruire della detrazione il pagamento devono essere effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), c.d. “parlante” cui risultino:

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del D.p.r. 917/1986);
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento;
  • per gli interventi su parti comuni in condominio, va invece indicato il codice fiscale del condominio e dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento;
  • numero di partita IVA o il codice fiscale della ditta che ha provveduto ad eseguire i lavori o del negozio in cui si sono effettuati gli acquisiti.

Come fare per non perdere il diritto alla detrazione?

Le detrazioni non sono riconosciute e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici quando:

  • non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl o agli organi competenti, laddove previsto;
  • non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
  • non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
  • le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
  • sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi;
  • il pagamento non è eseguito tramite «bonifico parlante» o con un bonifico che non riporti correttamente i dati richiesti.

I difetti di norma possono essere sanati se il contribuente è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (resa ai sensi del D.p.r. 445/2000) che attesta l’osservanza delle suddette norme.

Per l’errore di bonifico, la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 dell’Agenzia delle Entrate precisa che il contribuente non perde il diritto all’agevolazione se, per errore, ha utilizzato un bonifico diverso da quello dedicato o se lo ha compilato in modo errato, cioè in maniera tale da non consentire a banche, Poste italiane o altri istituti di pagamento di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%.

Sarà necessario in questo ultimo caso farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa