La cedolare secca è il regime fiscale agevolato sugli affitti, sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali.
Si tratta di un regime facoltativo che può essere applicato per i contratti relativi ad immobili per finalità abitative e l’imposta sostitutiva dovuta assorbe anche le imposte di registro e di bollo.
A differenza delle regole IRPEF, chi sceglie di applicare la cedolare secca sugli affitti beneficia di una tassazione fissa, con un’aliquota differenziata in relazione alla tipologia di locazione.
Cedolare secca: le tre aliquote
Sono tre le aliquote della cedolare secca:
- imposta sostitutiva del 21 per cento sulla generalità dei contratti di affitto;
- imposta sostitutiva del 10 per cento per i contratti di affitto a canone concordato in specifici comuni;
- imposta sostitutiva del 26 per cento sulle locazioni brevi. L’aliquota è pari al 21 per cento sui redditi derivanti dall’affitto di un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca del 21 per cento
La cedolare secca del 21 per cento non prevede particolari limiti e requisiti d’applicazione.
Possono optarvi le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, in relazione all’affitto di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 ed essere a uso abitativo.
La cedolare secca del 10 per cento
La cedolare secca del 10 per cento si applica invece nei seguenti casi:
- in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia;
- ai contratti d’affitto a studenti universitari;
- nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
- agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.
L’aliquota del 10 per cento prevede inoltre l’obbligo di applicazione della formula dell’equo canone (canone concordato).
La cedolare secca sugli affitti brevi
La cedolare secca si applica anche sugli affitti brevi, con aliquota del 21 per cento o del 26 per cento.
Quando si parla di locazioni brevi si fa riferimento a quelle di durata non superiore a 30 giorni, inclusi i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia di locali, stipulati direttamente o tramite soggetti che svolgono l’attività di intermediazione immobiliare, compresi i gestori di portali telematici.
La tassazione del 26 per cento si applica a chi concede in locazione per brevi periodi più di un appartamento nel corso dell’anno, con l’esclusione dei redditi riferiti ai contratti stipulati per una sola unità immobiliare, a scelta del contribuente.
L’accesso alla cedolare secca è tuttavia previsto nel limite di quattro immobili affittati per brevi periodi nel corso dell’anno. Oltre questa soglia, l’attività si ritiene svolta in forma imprenditoriale.
Come esercitare l’opzione per la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata con il modello RLI:
- in sede di registrazione del contratto;
- per le annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente;
- in sede di proroga del contratto, entro 30 giorni.
Nel caso delle locazioni brevi, ovvero di affitti che non superino i 30 giorni, dal momento che la registrazione non è obbligatoria si può scegliere la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Quando inviare la raccomandata all’inquilino
L’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata all’inquilino, un obbligo per il quale è previsto l’invio di una lettera raccomandata in cui viene data evidenza dell’esercizio dell’opzione.
Con tale scelta si rinuncia all’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto stipulato.
La comunicazione deve avvenire entro la data di registrazione del contratto di affitto medesimo che, a sua volta, deve avvenire entro trenta giorni dalla stipula.
Tuttavia se la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto è già indicata nel contratto, allora l’invio della raccomandata non è obbligatorio.
Come si paga la cedolare secca
Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta per chi aderisce alla cedolare secca si effettua entro i termini relativi al saldo e all’acconto delle imposte sui redditi.
In particolare, l’acconto deve essere pagato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
- la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.
Il saldo, invece, deve essere corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
L’acconto dovuto è pari al 100 per cento dell’imposta dell’anno precedente. Non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione, mancando la base imponibile di calcolo.
Codici tributo cedolare secca
Il pagamento della cedolare secca deve essere effettuato con il modello F24, indicando i seguenti codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata;
- 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione;
- 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo.
Il versamento dell’importo dovuto può essere effettuato anche mediante compensazione, secondo le regole ordinarie.
