Facciate del condominio: cosa sono, uso e ripartizione delle spese

Tra le varie parti che compongono l’edificio condominiale ci sono le facciate.

Si tratta dell’involucro esterno dello stabile, visibile dai diversi lati, ed ha principalmente funzione estetica.

In linea generale le facciate del condominio rientrano tra le parti comuni, con riflessi sia sulle possibilità di uso da parte dei condomini che sulla ripartizione dei lavori di manutenzione.

Si deve in ogni caso prendere come riferimento il quadro normativo e le disposizioni contenute nel Codice civile, oltre ai chiarimenti forniti dalla prassi giurisprudenziale.

Facciate del condominio: cosa sono, funzione ed elementi

Le facciate del condominio, a livello tecnico, sono l’insieme delle linee architettoniche e strutture ornamentali che caratterizzano l’edificio, dando una fisionomia allo stesso.

La facciata consiste nella parte esterna visibile dell’edificio, sia anteriore, sia frontale che principale, sia quella sugli altri lati dell’edificio.

Comprende muri, intonaci, rivestimenti e decorazioni architettoniche.

Tra gli elementi che compongono le facciate ci sono anche i balconi, i parapetti delle terrazze, cornicioni, marcapiano, basamenti, frontalini, stucchi ecc.

La funzione della facciata è prettamente estetica, la stessa contribuisce al decoro architettonico dell’edificio, che a sua volta incide sul valore delle unità immobiliari che compongono il condominio.

Incidentalmente la facciata ha anche una funzione protettiva nei confronti degli agenti atmosferici e contribuisce all’isolamento termico e acustico.

La facciata non deve essere confusa con il muro maestro. La prima è l’involucro esterno e visibile, che rappresenta l’immagine dell’intero edificio. Il muro maestro, invece è considerato una struttura portante dello stabile.

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Facciate del condominio: sono parti comuni?

Le facciate del condominio sono considerate parti comuni dell’edificio.

Sono infatti indicate nel punto 1) dell’articolo 1117 del Codice Civile, che richiama:

“tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.”

Così come i muri maestri, le facciate rappresentano una delle strutture essenziali dello stabile stesso.

Nel caso di edifici in condominio, quindi, devono essere considerate come oggetto di comunione tra i proprietari delle abitazioni che compongono il condominio.

Tale assunto incide sia sull’uso della facciata stessa che sulla ripartizione delle spese per i lavori.

Facciate del condominio: usi e innovazioni?

Dal momento che le facciate dei condomini rientrano tra le parti comuni, tutti i condomini possono farne uso.

Come stabilito dall’articolo 1102 del Codice civile, infatti:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

È quindi previsto l’uso da parte di ciascun condomino, nei limiti del diritto degli altri condomini, della destinazione d’uso e del decoro architettonico.

È possibile, ad esempio, l’apertura di vedute, l’installazione di tubature, l’apposizione di targhe.

Non sono in ogni caso consentiti gli usi illegittimi, tali cioè da compromettere l’aspetto esteriore della facciata e alterare il decoro architettonico.

Tale concetto è importante anche nel caso delle innovazioni. Come stabilito dall’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile, infatti:

“Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”

Gli interventi, quindi, non devono compromettere l’estetica data dalle linee e dalle strutture che compongono il fabbricato e danno allo stesso una determinata e armonica fisionomia.

Facciate del condominio: la ripartizione delle spese per i lavori

La ripartizione delle spese per i lavori sulle facciate condominiali è diretta conseguenza del fatto che le stesse siano considerate una parte comune dell’edificio, quindi di tutti i proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio.

Il richiamo normativo a cui fare riferimento, in questo caso, è l’articolo 1123 del Codice civile. La disposizione stabilisce quanto di seguito riportato:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”

In linea generale, le spese per i lavori di manutenzione delle facciate condominiali devono essere sostenute da tutti i condomini.

La ripartizione deve seguire le quote di proprietà di ciascun condomino, indicate nelle apposite tabelle millesimali.

A seconda dei lavori che devono essere effettuati, saranno necessarie maggioranze diverse per la realizzazione.

Nel caso di lavori di manutenzione ordinaria, che comprendono riparazioni, tinteggiatura o piccoli interventi è necessaria la maggioranza semplice dell’assemblea condominiale.

Si tratta di lavori che non prevedono la modifica del colore o l’aspetto dell’edificio, né tantomeno modifiche strutturali. Gli interventi devono essere quindi approvati dal voto favorevole della metà più uno dei presenti, che rappresentano almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Nei casi di lavori di manutenzione straordinaria, che vanno dal completo rifacimento dell’intonaco alla ristrutturazione di elementi decorativi, è necessaria la maggioranza qualificata.

Tali interventi, infatti, modificano l’aspetto esteriore dell’edificio in modo sostanziale. Devono in questo caso votare favorevolmente i rappresentanti di almeno due terzi dei millesimi.

La disciplina del condominio è tutt’altro che semplice e sono diverse le regole che devono essere applicate, a seconda dei casi presi in esame. Di conseguenza è necessaria un’approfondita conoscenza del quadro normativo di riferimento e dei relativi chiarimenti giurisprudenziali.